Квадраты для работы
Аренда офисов в Москве дорожает из-за дефицита
Серьезная нехватка в Москве качественных офисных площадей развязывает руки собственникам таких объектов. Они заметно повышают ставки аренды не только для новых арендаторов, но и для контрагентов, решивших пролонгировать договоры. В перспективе четырех лет едва ли удастся разрешить проблему дефицита объектов на рынке бизнес-центров, предупреждают консультанты.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Ощутимый дефицит офисных площадей в Москве ожидаемо привел к подорожанию аренды. Так, по итогам января—сентября 2024 года, по данным Nikoliers, при пролонгации действующих договоров собственники наиболее популярных бизнес-центров российской столицы повысили ставки на 15–20%. Такая тенденция наблюдается и при заключении новых контрактов. По прогнозам Nikoliers, до конца текущего года на рынок может выйти дополнительный объем офисных пространств, ставка по которому в среднем будет выше на 7% относительно текущего предложения.
Средневзвешенная ставка аренды (не включающая операционные расходы и коммунальные платежи и НДС в размере 20%) в бизнес-центрах класса А внутри МКАД сейчас составляет 33,4 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в классе В — 24 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Более того, по наблюдениям консультантов NF Group, в третьем квартале 2024 года в сегменте офисов класса А стало вымываться относительно доступное ценовое предложение — до 30 тыс. руб. за 1 кв. м. В результате доля такого предложения в общей структуре офисного рынка Москвы сократилась до 15% с 21% в июле—сентябре 2023 года. Зато ожидаемо с 20% до 28% выросла доля предложения со ставкой аренды в диапазоне 30–40 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
По подсчетам Nikoliers, рост средней ставки с начала 2024 года по сентябрь на рынке качественной офисной недвижимости составил 4,5%. Драйвером послужил не только ощутимый дефицит предложения, что позволяет владельцам офисной недвижимости повышать цены, но и тот факт, что выходящие на рынок новые объемы площадей для аренды в качественных объектах экспонируются по ставкам выше среднего значения по рынку.
Сложившаяся ситуация привела к снижению вакантности в офисном сегменте Москвы, уровень которой, по данным консалтинговой компании CMWP, составляет 4,8%, год назад этот показатель был выше — 7,5%. По итогам трех кварталов текущего года, как отмечают аналитики NF Group, средняя площадь арендованных офисных пространств составил 1,43 тыс. кв. м, что на 345 кв. м больше год к году. Особенно активны на офисном рынке сейчас госструктуры и НКО, на долю которых, по подсчетам консультантов Nikoliers, приходится около 41% сделок в этом сегменте рынка коммерческой недвижимости. На долю компаний, занимающихся профессиональными услугами, приходится 11%, на девелоперов и застройщиков — 10%, на производственные компании и холдинги — 9%.
Ключевые сделки по аренде и продаже офисов в Москве в 2024 году
|
Источник: NF Group.
У NF Group свой список активных участников рынка офисной недвижимости. Так, по данным этой компании, по итогам января—сентября 2024 года 34,5% спроса на офисные помещения формировали банки и финансовые компании, 13,1% — производственные компании, 11,8% — компании с госучастием. (О том, какие ключевые сделки на офисном рынке Москвы были заключены с начала 2024 года, см. таблицу.)
В текущих условиях девелоперы офисной недвижимости переключили внимание со спекулятивного строительства в аренду в сторону продажи новых объектов, что только приводит к усилению дефицита свободных площадей в сегменте аренды, считают консультанты CORE.XP. По их данным, из общего объема нового строительства, заявленного на 2025–2027 годы в 3,2 млн кв. м, примерно 48% планируется реализовать путем продажи.
В целом до 2028 года, по прогнозам CORE.XP, на рынок аренды может выйти 1,4 млн кв. м офисов, из них 269 тыс. кв. м составят площади, покупаемые сейчас частными инвесторами. Еще 750 тыс. кв. м может выйти на рынок из сегмента классической аренды, предлагаемой спекулятивными игроками, и 320 тыс. кв. м составит вторичное предложение. Однако такой объем предложения, убеждены консультанты, не сможет насытить рынок в ближайшие четыре года, и объемы поглощения превысят потенциально доступное предложение втрое.