Умеренный оптимизм
Что будет с ценами на жилье в 2025 году
Для рынка жилой недвижимости 2024 год стал временем изменений: отмена льготной ипотеки, ограничение льготных программ жилищного кредитования и повышение ключевой ставки до исторического максимума уже оказали заметное влияние на объем и структуру сделок. «Ъ-Review» разбирался, каких изменений на рынке ждут девелоперы в следующем году и будут ли снижаться цены на строящиеся и перспективные проекты.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Вопрос цены
По оценкам аналитиков, на фоне высокой ключевой ставки и пересмотра льготных ипотечных программ спрос на первичное жилье в Москве по итогам 2024 года может сократиться на 20%. Наиболее сильное снижение продаж, на 46%, было зафиксировано в октябре в массовом сегменте, в бизнес-классе показатель за этот период сократился на 32%, оценивает директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина.
При этом в начале 2025 года тренд на снижение спроса может только усилиться, поскольку вступит в силу ипотечный стандарт: он вводит ряд ограничений для банков и девелоперов по выдаче кредитов, в том числе запрещает застройщикам субсидировать снижение ставки по ипотеке. Однако по базовому сценарию ЦБ ключевая ставка в следующем году начнет постепенно снижаться, что положительно скажется на динамике потребительской активности, надеется управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.
Однако даже в условиях снижения спроса уменьшения цен ждать не приходится, настаивают эксперты. В «Метриуме» подсчитали, что средняя стоимость жилья в массовом сегменте по итогам ноября составила 332 тыс. руб. за 1 кв. м — это сопоставимо с уровнем 2023 года. В 2025 году опрошенные «Ъ-Review» эксперты также не видят оснований для существенного пересмотра показателей в меньшую сторону.
Динамика стоимости будет определяться в первую очередь затратами на строительство и обслуживание банковского финансирования, а также балансом спроса и предложения, объясняет управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. Девелоперы могут поддерживать стоимость жилья за счет более редкого вывода новых проектов в продажу, подтверждает управляющий партнер компании «Самолет Плюс» Дмитрий Волков. Он также ссылается на опыт других стран, например Турции, который показывает, что в условиях высокой инфляции и ключевой ставки цены продолжают расти.
Минимальный рост стоимости — на уровне 5% — может наблюдаться в новостройках массового сегмента, при этом девелоперы будут предлагать значительный дисконт на широкий пул лотов, прогнозируют в «Метриуме». В бизнес- и премиум-классе рост может достигнуть 12–15%, добавляет коммерческий директор BM Group Development Дмитрий Павлов. Чтобы получить более выгодные условия покупки, в «Главстрой Регионы» советуют обратить внимание на проекты с высокой степенью готовности и, соответственно, сформированной ранее себестоимостью. При этом для элитного рынка тенденции различаются, здесь по мере готовности проекта или с открытием новой инфраструктуры на территории высокобюджетных кварталов стоимость только растет, напоминает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.
Спрос сокращает предложение
При сохранении текущей экономической ситуации «Дом.РФ» прогнозирует, что запуск новых проектов может сократиться практически вдвое. Это приведет к заметному снижению ввода многоквартирных домов в России в 2027–2029 годах: с текущих 40–45 млн до 30–35 млн кв. м в год.
В ответ на снижение спроса московские девелоперы уже сдерживают темпы вывода нового предложения. «Особенно это заметно в ТиНАО, где строятся преимущественно масштабные проекты. В третьем квартале 2024 года здесь в реализацию вышел беспрецедентно низкий объем нового жилья — всего 16,9 тыс. кв. м, что на –93,5% меньше, чем в сопоставимый период годом ранее. В старых же границах Москвы в июле—августе текущего года застройщики вывели в реализацию 230,7 тыс. кв. м нового предложения, что на 2,9% меньше, чем во втором квартале 2024 года»,— рассказывает коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
Впрочем, часть экспертов уверены, что резкого снижения количества новых проектов на первичном рынке не произойдет. «За десять месяцев 2024 года в Москве стартовали продажи в 57 жилых комплексах, что на 7 меньше, чем за аналогичный период прошлого года»,— говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов предполагает, что снижения темпов вывода новых проектов стоит ждать в первую очередь со стороны небольших компаний из других регионов, которые недавно вышли на московский рынок.
При этом премиальных проектов, которые менее зависимы от жилищного кредитования, наоборот, будет выходить больше, считает господин Голев. С экспертом согласен директор по оценке Sminex Святослав Куланин, уточняя, что в элитном сегменте наблюдается благоприятная ситуация: «Сейчас девелоперы Москвы продают 200 тыс. кв. м элитной недвижимости, что на 79% больше, чем в начале года. Объем предложения продолжит расти и в 2025 году».
Сохранению же активности других сегментов в текущих условиях может способствовать внедрение моратория на банкротство — соответствующую инициативу сейчас обсуждают в правительстве. Если идея будет одобрена, компании снизят экономические риски, а после пересмотра ключевой ставки и реализации отложенного спроса рассчитаются с долгами, полагает господин Голев.
Запасной план
С учетом роста стоимости новостроек часть клиентов переориентируется на приобретение относительно доступного вторичного жилья. По оценке «Метриума», средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве по итогам октября 2024 года составляла около 300 тыс. руб., при этом за месяц показатель сократился на 0,5%, а с начала года вырос на 0,8%. В элитном сегменте вторичный рынок также предлагает более доступные цены. Так, по предварительным итогам 2024 года показатель составил 1,5 млн руб. за 1 кв. м против 1,9 млн руб. в сегменте новостроек, говорит директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
«Следующий год пройдет в борьбе за покупателя. Все будут ждать снижения ключевой ставки ЦБ РФ и пересмотра ставок по проектному финансированию, а также реальных инициатив, программ и мер по поддержке строительной отрасли со стороны правительства»,— указывает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина. О мерах поддержки отрасли говорит и генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева: по ее словам, сейчас обсуждаются запуск адресных программ субсидирования ипотеки, предоставление застройщикам альтернативных источников финансирования и, возможно, совершенствование модели жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.
В целом же эксперты ожидают снижения покупательской и девелоперской активности в первой половине 2025 года, а возвращения рынка к «здоровому сценарию» — не ранее 2026 года.
Этот текст — часть нового проекта ИД «Коммерсантъ», посвященного трендам бизнеса и финансового рынка. Еще больше лонгридов с анализом ключевых отраслей российской экономики, экспертных интервью и авторских колонок — на странице Review.
