Участкам придадут соразмерность

Правительство одобрило для внесения в Госдуму законопроекты, нацеленные на повышение эффективности оборота государственных земель. Для случаев выкупа участков владельцами расположенных на них зданий предлагается ввести критерий соразмерности — чтобы исключить предоставление площадей, значительно больших, чем необходимо для эксплуатации сооружений. Также предлагается запретить выкуп участков, на которых есть лишь вспомогательные постройки, и ограничить возможности получения земель в рамках их перераспределения. Эксперты отмечают, что предложенные изменения устраняют пробелы в правовом регулировании.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Поддержанные правительством законопроекты посвящены повышению эффективности вовлечения в оборот и использования государственных и муниципальных земель — оба документа предусматривают внесение изменений в Земельный кодекс.

Первый предполагает донастройку механизма выкупа находящихся в госсобственности участков владельцами расположенных на них зданий.

Сейчас у них есть исключительное право выкупа или аренды, но вопрос определения площади таких участков в части ее соотнесения с площадью самого здания не отрегулирован. Как ранее отмечали в Росреестре, это может приводить к злоупотреблению правом на выкуп — получению участка несоразмерно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации находящихся на нем зданий.

В связи с этим законопроект вводит критерии соразмерности участка и здания: минимально необходимой будет площадь здания, составляющая не менее 10% от площади участка, а в случае с землей для индивидуального жилищного строительства или садоводства — не менее 5%. При наличии нескольких зданий будет учтена их совокупная площадь. При этом размер выкупаемого земельного участка не должен превышать размера участка, предоставленного ранее для строительства здания. Вводится запрет на выкуп участка, если на нем располагаются только вспомогательные объекты без основного здания, предусмотренного видом разрешенного использования земли (исключение сделано только для земель сельхозназначения, «арктических» и «дальневосточных гектаров»).

Второй законопроект касается процедуры перераспределения государственных и частных участков, то есть изменения их границ, например, в случаях чересполосицы, вклинивания, изломанности границ.

Для борьбы, как отмечается в пояснительной записке к проекту, с «неконтролируемым выбытием земельных участков из публичной собственности по заниженной стоимости в обход конкурентных процедур» предлагается ввести два ограничения: не будет допускаться многократное перераспределение, а площадь «прироста» частного участка не должна превышать 1 тыс. кв. м — иначе в перераспределении будет отказано (дополнительный участок придется покупать на торгах).

Старший партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Филипп Терехин отмечает, что предложенные инициативы направлены на «ликвидацию пробелов, что можно только приветствовать». По словам адвоката Forward Legal Ильи Рыжакова, зачастую судам приходилось заполнять эти пробелы и, например, устанавливать критерии соразмерности в конкретных спорах, что привело «к разнонаправленной практике». По его словам, изменения «ускорят оборот участков, снизят коррупционные факторы и позволят привлечь в бюджет дополнительные доходы».

Запрет на выкуп участка при наличии только вспомогательных объектов выглядит логичным, говорит партнер Orchards Юрий Аксенов, такие объекты, даже обладая признаками недвижимого имущества, не выполняют свою функцию и не могут по этой причине служить основанием для перехода публичного участка в частную собственность. Партнер департамента налогового и юридического консультирования Kept Светлана Шлюнько добавляет, что упрощенный порядок строительства вспомогательных сооружений позволяет в короткие сроки создать их «под выкуп» участка, что открывает возможность для злоупотреблений — «далеко на факт, что после действительно будет создан основной объект».

Евгения Крючкова