Рассрочка взялась за жилое
Чем опасна такая схема оплаты недвижимости для девелоперов и покупателей
Центробанк увидел риск дефолтов для покупателей жилья в рассрочку. Проблемы не обойдут стороной и девелоперов, считает регулятор. Как пишет РБК, Банк России обеспокоен ростом популярности таких схем, рассрочка становится альтернативой классической ипотеки. При этом такой механизм непрозрачен, ведь задолженность клиента не передается в бюро кредитных историй, и это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки, отмечают в ЦБ.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
И эти опасения оправданы, уверен директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин: «Одно дело, когда у вас ипотека, платеж делится на 25-30 лет, а здесь на пять-семь лет. И это очень крупные суммы. Во-первых, непонятно, насколько девелоперы адекватно могут оценить кредитоспособность заемщика, это все-таки не банки. Во-вторых, есть высокие риски того, что история с этими рассрочками не попадает в расчет долговой нагрузки. У вас из-за этого могут вырасти риски и в других сегментах. Банки могут некорректно оценивать долговую нагрузку в автокредитовании, в необеспеченных кредитах, при выдаче кредитных карт».
Риски несут и сами застройщики, продавая жилье в рассрочку, они ухудшают экономику собственных проектов, отметил руководитель «ЦИАН Аналитики» Алексей Попов: «Этот метод продаж приводит к тому, что эскроу-счета наполняются не так быстро, как хотелось бы, потому что в случае сделки за "живые" деньги или сделки с ипотечным кредитом средства на эскроу-счет попадают ровно в том объеме, сколько стоит объект недвижимости. В случае с рассрочками деньги туда попадают только в том объеме, в котором они выплачены в рамках рассрочки.
Снижение покрытия эскроу-счетов ухудшает экономику проектов, экономику застройщиков. Теоретически участники рынка держат в голове следующую историю, что покупатель квартиры через рассрочку может потребовать, допустим, расторжения договора, тогда эти деньги придется возвращать. Это будет отрицательный денежный поток по этой сделке».
Сами застройщики по-разному оценивают долю рассрочек: у одних игроков она не превышает и 20% в структуре сделок, а у других приближается к 70%. Некоторые девелоперы признают, что на смену «ипотечному пузырю» приходит «пузырь рассрочек». И Центробанку придется что-то с этим делать, уверен эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута: «Есть такой продукт как рассрочка с процентом, а есть рассрочка без удорожания, то есть по факту мы просто растягиваем наши платежи на определенный срок, например, три года, у кого-то два, у кого-то даже пять лет есть.
Если клиент понимает, что он за этот период времени сможет внести необходимые платежи и быстро погасить эту самую рассрочку и выкупить квартиру, конечно, это хороший инструмент, потому что можно купить квартиру выгоднее и получить дополнительную скидку. Если все-таки вопрос в том, что у кого-то могут возникнуть финансовые сложности, то, безусловно, это риски и для застройщиков, и для самих покупателей.
Сейчас активно ходят слухи о том, что рынок рассрочек нужно регулировать, потому что объем подобных сделок сейчас достаточно высокий, это 40-50% от всех сделок. Конечно, желательно, чтобы правила игры были понятны и для застройщиков, и для клиентов. Чтобы застройщик понимал свои риски, платежеспособность клиента, например, видя его кредитную историю. Соответственно, чтобы покупатель правильно мог оценить свои шансы и не попал в ситуацию, когда подходит период полного закрытия оплаты, а у человека нет денежных средств.
Нужны какие-то дополнительные инструменты, чтобы все участники рынка чувствовали себя в безопасности. Я думаю, что к этому придут, но это все занимает время, а продажи застройщикам нужно делать каждый месяц, и пока что рассрочки будут набирать популярность».
Опрошенные РБК участники рынка подчеркивают, что контролируют долю рассрочек в продажах и структуру сделок. Например, требуют от клиентов минимальный первоначальный взнос. Однако сами девелоперы признают, что есть участники рынка, которые предлагают клиентам «агрессивные» схемы.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".