Дубай без долгостроев

Прошедший год позитивно повлиял на дубайский рынок недвижимости: застройщики значительно улучшили показатели своевременной сдачи проектов, а власти продолжают реализовывать план развития эмирата до 2040 года. По данным компании Tranio, медианный срок задержек по строительным объектам в 2024 году сократился до двух месяцев против семи в 2022 году. Эти изменения происходят на фоне реализации генерального плана Dubai 2040, направленного на создание комфортной городской среды, повышение плотности застройки и улучшение транспортной инфраструктуры.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Дисциплина в стройке

По информации Tranio, в 2024 году медианный срок задержки сдачи объектов в Дубае составил два месяца. Это стало результатом изменения стратегии девелоперов: застройщики запускали менее масштабные проекты, но увеличили плотность жилых комплексов. Средняя площадь новых объектов снизилась почти на 47,2% — с 41 тыс. кв. м в 2019 году до 21,7 тыс. кв. м в 2024 году. В то же время количество юнитов в одном проекте возросло со 145 до 272.

Разбивка строительства на этапы позволила девелоперам быстрее реагировать на колебания спроса и управлять сроками сдачи крупных проектов. Исторические данные подтверждают, что чем крупнее жилой комплекс, тем выше риск значительной задержки или даже заморозки строительства. Например, в 2019 году без просрочек сдавались всего 5% новостроек в эмирате, а в 2024 году показатель вырос до 16%. Однако около 25% проектов по-прежнему выходят за сроки сдачи более чем на шесть месяцев, что указывает на сохраняющиеся проблемы в отрасли. Осложняет ситуацию высокая степень консолидации рынка — например, на долю застройщика DAMAC в 2025 году придется около 30% всех запланированных к вводу юнитов, что создает риски для общего баланса.

Руководитель направления по работе с российскими клиентами NF Group Middle East София Пургина настаивает, что крупные застройщики стабильно завершают проекты в срок. Например, девелопер Emaar сокращает стандартный цикл строительства с четырех-четырех с половиной лет до трех с половиной лет, что связано с восстановлением рынка после пандемии, высоким спросом, доступностью рабочей силы и активными продажами. Кроме того, в Дубае сроки строительства регулируются системой эскроу-счетов, что снижает риски недостроев, добавляет эксперт.

Контроль за застройщиками осуществляют Дубайский земельный департамент (DLD) и Агентство по регулированию недвижимости (RERA): задержка строительства до года возможна без серьезных последствий, но далее с девелоперов взыскиваются штрафы. Кроме того, в договоре продажи (SPA) обычно прописываются фиксированные компенсации за каждый день или месяц просрочки. Согласно практике, ее размер может достигать 1% от стоимости контракта за каждый день задержки, но чаще всего начисления начинают действовать после 6–12 месяцев задержки. При значительной просрочке покупатель может расторгнуть договор и потребовать полный возврат средств через суд.

Дубай в не столь далеком будущем

Параллельно с улучшением дисциплины застройщиков продолжается реализация генерального плана развития Дубая до 2040 года. Основные цели этого проекта — увеличение постоянного населения до 5,8 млн человек к 2040 году (сейчас около 3,8 млн), а также перераспределение роста города между пятью основными зонами: Дубай-Даунтаун, Бизнес-Бэй, Марина, Дейра и Дубай-Саут.

Одним из ключевых элементов плана является концепция «20-минутного города», направленная на снижение зависимости от автомобилей. В настоящее время значительная часть районов Дубая ориентирована на автотранспорт, что делает перемещение без машины сложным и дорогим. План подразумевает создание промежуточных центров деловой и производственной активности, соединенных сетью общественного транспорта, чтобы дорога до работы занимала не более 15–20 минут.

В рамках «20-минутного города»:

• в пешей доступности (до 5 минут) должны находиться парки, магазины и другие объекты повседневного ритейла;
• за 10 минут на велосипеде можно будет добраться до детских садов, клиник и школ;
• за 15 минут на автобусе — до рабочих мест, коворкингов и торговых центров;
• за 20 минут — до крупных общественных и медицинских учреждений.

Для реализации этой концепции планируется расширение транспортной инфраструктуры: увеличение протяженности линий метро и трамваев на 140%, строительство новых дорог, расширение сети велосипедных маршрутов до 2,1 тыс. км, а также создание теневых зон для комфортного передвижения пешком даже в жару.

В отличие от распространенного мнения о том, что Дубай продолжит расширяться в пустыню, в реальности город делает ставку на уплотнение существующей застройки. Из 4 тыс. кв. км метрополии лишь 1,5 тыс. кв. км выделены под городскую зону, а значительная часть территории защищена природоохранным законодательством. Поэтому основное развитие будет происходить за счет редевелопмента и освоения пустующих участков в уже заселенных районах.

Если в 2020 году плотность населения составляла 2,5 тыс. человек на 1 кв. км, то к 2040 году этот показатель вырастет до 4,2 тыс. человек на 1 кв. км — это означает увеличение этажности зданий и плотности жилых комплексов.

Наталья Пиунова