Бизнес на безопасности
Как инвесторы зарабатывают на тюремной недвижимости
Частные исправительные учреждения уже давно стали частью пенитенциарных систем США, Великобритании и Австралии. В США более 100 тыс. заключенных содержатся в частных тюрьмах, что составляет около 8% от общего числа осужденных. В Великобритании этот показатель достигает 15%, в Австралии — 20%. Несмотря на этическую критику, сектор остается привлекательным для инвесторов благодаря стабильным контрактам с государством и высокой маржинальности.
Фото: Михаил Разуваев, Коммерсантъ
Фото: Михаил Разуваев, Коммерсантъ
Западные гиганты
Одним из крупнейших российских тюремных объектов, переданных в частные руки, стал комплекс «Кресты» в Санкт-Петербурге. В 2025 году он был приобретен группой компаний КВС за 1,136 млрд руб.: в собственность девелопера перешли 41,2 тыс. кв. м зданий и 3,8 га земли. Генеральный директор КВС Сергей Ярошенко сообщал, что бывший следственный изолятор будет переформатирован в общественное пространство: планируется создание гостиницы, ресторанов и музея, посвященного истории «Крестов» и судьбам известных заключенных.
В России редевелопмент со сменой функционала — единственный способ для частных инвесторов в недвижимость заработать на пенитенциарной системе. Однако в ряде других стран, например в США, привлекательным активом становятся и действующие тюрьмы.
В США частные тюрьмы появились в начале 1980-х годов, когда государство начало активно привлекать компании к управлению исправительными учреждениями. В 1983 году была основана Corrections Corporation of America (сегодня CoreCivic), а в 1984 году — Wackenhut Corporation (сегодня GEO Group). Эти компании стали крупнейшими частными операторами исправительных учреждений в США, задав структуру индустрии на десятилетия вперед. Они работают по долгосрочным контрактам с государством, предлагая не только содержание заключенных, но и услуги по реабилитации, электронному мониторингу и альтернативным видам наказаний.
Сегодня CoreCivic и GEO Group продолжают доминировать на рынке. В управлении у GEO Group находятся 102 объекта: помимо США, компания работает в Британии, Южной Африке и Австралии. CoreCivic управляет 43 исправительными учреждениями и местами содержания под стражей на 65 тыс. мест, большинство из которых находятся в ее собственности. Кроме того, CoreCivic владеет шестью объектами недвижимости общей вместимостью 10 тыс. мест, которые сдаются в аренду сторонним операторам для использования в качестве исправительных учреждений, а также управляет 23 центрами реабилитации с проживанием для людей, возвращающихся в общество.
Финансовые показатели CoreCivic за 2024 год демонстрируют умеренный рост по большинству ключевых метрик. Общая выручка компании увеличилась на 5,26% (с $1,9 млрд до $2 млрд). Чистая прибыль показала менее значительный рост — 1,92% (с $67,6 млн до $68,9 млн). Разводненная прибыль на акцию (EPS) выросла на 5,08% (с $0,59 до $0,62), однако особенно заметен скачок скорректированной EPS, которая увеличилась сразу на 32,79% (с $0,61 до $0,81). Нормализованный FFO на акцию вырос на 15,65% (с $1,47 до $1,70), а скорректированная EBITDA CoreCivic — на 6,37% (с $311 млн до $330,8 млн). В феврале текущего года компания подписала соглашение с Иммиграционной и таможенной полицией США (ICE) о расширении до 784 заключенных в учреждениях в Миссисипи, Неваде, Огайо и Оклахоме.
Частные тюрьмы в США являются частью сегмента инвестиционных фондов недвижимости (REIT), которые обязаны направлять 90% прибыли на выплаты акционерам в обмен на налоговые льготы.
Эти компании привлекают и российских инвесторов: один из них уточнил «Ъ-Недвижимости», что интерес к этому сектору был обусловлен высокой стабильностью денежных потоков, поскольку государство обеспечивает финансирование содержания заключенных, включая питание, медицинские услуги и спортивную инфраструктуру. Однако пандемия серьезно повлияла на отрасль: GEO Group в этот период столкнулась со снижением прибыли и приостановила выплату дивидендов, что было вызвано введением карантинных ограничений, сокращением числа заключенных и повышенными стандартами содержания. «Я подождал некоторое время и продал акции, переложившись в REIT другого типа»,— комментирует инвестор свой выход из актива.
По мнению члена совета директоров инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Артема Цогоева, в России практика управления тюрьмами частными компаниями неприменима из-за исторически сложившейся централизованной модели управления пенитенциарной системой, недостаточной законодательной базы для функционирования подобных учреждений, а также политических соображений о недопустимости передачи карательных функций государства в частные руки. Также в российских условиях экономические модели частных тюрем оцениваются как недостаточно эффективные, говорит господин Цогоев.
Поэтому в ближайшие пять-десять лет наиболее перспективными направлениями для инвесторов будут не полноценные частные тюрьмы, а сервисные модели сотрудничества с ФСИН, считает господин Цогоев. Среди возможных форм взаимодействия он называет аутсорсинг питания, медицинских и образовательных услуг, развитие производств внутри исправительных учреждений, а также инвестиции в цифровые технологии для контроля заключенных. Также остается вероятность развития государственно-частного партнерства в строительстве новых пенитенциарных объектов с привлечением частного капитала при сохранении государственного управления.
Новая жизнь
Уже устаревшие тюремные объекты, такие как «Кресты», активно вовлекаются в жизнь городов по всему миру: такие пространства трансформируются в коммерческую и общественную недвижимость, сохраняя при этом архитектурную ценность. Например, в Бостоне, США, бывшая тюрьма Charles Street Jail была преобразована в пятизведный отель Liberty под управлением Marriott, в интерьере которого сохранились оригинальные решетки, массивные каменные стены и центральный атриум. Похожий проект был реализован в Нидерландах, где тюрьма в Рурмонде превратилась в отель Het Arresthuis. В Буэнос-Айресе, Аргентина, бывшая тюрьма теперь функционирует как культурный центр El Centro Cultural Recoleta, где проходят выставки, концерты и другие общественные мероприятия. Еще один пример — Darlinghurst Gaol в Сиднее, Австралия, где тюрьму перестроили под Национальную школу искусств.
Как правило, под редевелопмент попадают здания с большим износом, когда капитальный ремонт менее эффективен по сравнению со сносом и новым строительством, отмечает господин Цогоев. «В таких случаях редевелопмент, особенно в исторических и центральных районах городов, не представляет интереса для инвесторов, если функциональное назначение объекта не меняется. Судьба “Крестов” — яркий пример. ФСИН оказалось выгоднее и быстрее продать объект в историческом центре города, чем искать инвесторов, менять законодательство и продумывать механизм ГЧП»,— рассуждает эксперт.