X5 Group имеет виды на логопарк
Компания договаривается о строительстве крупного склада в Подмосковье
По информации “Ъ”, X5 Group договаривается с ГК «Ориентир» Елены Бондарчук о строительстве логопарка на 50 тыс. кв. м недалеко от подмосковного Ногинска. Реализация такого проекта потребует не менее 5,5 млрд руб., после чего он может перейти в собственность заказчика. Такие сделки сейчас распространены на рынке складской недвижимости из-за низких объемов строительства спекулятивных объектов.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Владелец ГК «Ориентир» Елена Бондарчук 25 марта учредила ООО «Ориентир восток», обнаружил “Ъ” в базе СПАРК. Два источника “Ъ” на рынке недвижимости уточняют, что эта компания может быть создана для строительства высотного логопарка на 50 тыс. кв. м в районе Горьковского шоссе под Ногинском на востоке Подмосковья для нужд X5 Group, о чем стороны сейчас договариваются. По словам одного из собеседников, сделка пройдет по схеме built-to-suit с последующим выкупом. В «Ориентире» и X5 Group отказались от комментариев.
X5 Group — один из крупнейших продуктовых ритейлеров, управляет сетями «Перекресток», «Пятерочка» и «Чижик». Насчитывает более 27 тыс. магазинов и 71 распределительный центр. В 2024 году выручка холдинга выросла на 24,2% год к году, до 3,9 трлн руб., чистая прибыль — на 21,9%, до 110 млрд руб.
Источник “Ъ” на рынке недвижимости говорит, что для строительства объекта «Ориентир» мог выкупить участок в индустриальном парке «М7—М12», где на запрос “Ъ” не ответили. Для строительства 50 тыс. кв. м потребуется не менее 15 га, покупка которых обойдется в 525 млн руб., подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. По его оценкам, инвестиции в строительство склада составят 5,5 млрд руб. Директор департамента складской недвижимости Ricci Дмитрий Герастовский не исключает, что затраты могут достигать 7 млрд руб., в случае если склад будет мультитемпературным. О том, что ГК «Ориентир» специализируется в том числе на строительстве таких объектов, Елена Бондарчук рассказала в интервью “Ъ”.
5,4 миллиона квадратных метров
новых логопарков будет введено в 2025 году, по прогнозам Nikoliers.
Евгений Бумагин предполагает, что X5 Group может использовать будущий склад для хранения товаров из-за рубежа. Импорт товаров для розничных торговых сетей «Пятерочка» и «Перекресток» осуществляет входящая в Х5 компания «Арвиай». Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов не исключает, что новый склад будет обслуживать близлежащие регионы вплоть до Владимира.
На фоне высокой ключевой ставки ЦБ рынок складской недвижимости сместился в сторону BTS-формата (строительство под нужды заказчика), отмечает Дмитрий Герастовский. В 2025 году, по прогнозам Nikoliers, будет введено 5,4 млн кв. м новых логопарков, из которых 52% — проекты BTS и собственное строительство, на остальные площади приходится спекулятивное строительство.
На спекулятивные склады в нынешних реалиях сложно найти арендатора, несмотря на высокий спрос на логопарки. Такие объекты строят в основном те, кто не привлекает банковский кредит. В случае привлечения займов в стандартном размере 70% от общего объема требуемых затрат ставка аренды выходит 18–20 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитал директор департамента складской и индустриальной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Виктор Афанасенко. По его словам, потенциальные арендаторы сейчас готовы платить 11–12 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Высокую стоимость финансирования, по словам Станислава Ахмедзянова, «приходится размазывать на срок до десяти лет», при этом нет понимания, какие процентные ставки будут в будущем.
В текущей ситуации с высокой ставкой ЦБ более выгодным вариантом для X5 Group может быть покупка склада с последующей продажей и арендой этого объекта у нового владельца, что позволит вернуть вложенные средства, считает господин Ахмедзянов. По такой схеме, например, Ozon в 2020 году продал свой склад на 70 тыс. кв. м в Твери компании Central Properties, продолжив арендовать его у нового собственника.