Девелоперы отказались от лишних денег

В январе—марте объемы размещений облигаций девелоперов рухнули на 71% год к году, до 15,7 млрд руб. Из-за падения спроса на новостройки застройщикам жилья теперь не нужно запускать большое число новых проектов, а значит, привлекать дополнительное финансирование. В основном активность на долговом рынке сбавили крупные девелоперы, в то время как небольшие компании пользуются моментом привлечь средства в развитие бизнеса.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В первом квартале объем размещений облигаций застройщиков жилой недвижимости сократился на 71% год к году, до 15,7 млрд руб., подсчитали в УК «Тринфико» по запросу “Ъ”. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года этот показатель составлял 55 млрд руб. В январе—марте облигации разместили ГК АПРИ, «Брусника», Glorax, ГК ЛСР, «Джи-групп» и АО «РСГ-Академический». В пресс-службах девелоперов не ответили на запрос “Ъ”.

Снижение показателя аналитики зафиксировали даже в конце 2024 года: четвертый квартал традиционно является самым активным на долговом рынке.

Так, по итогам октября—декабря прошлого года объем размещений облигаций девелоперов жилья составлял 11,7 млрд руб., подсчитали в УК «Тринфико». Снижение активности застройщиков на долговом рынке связано с тем, что ключевая ставка ЦБ по-прежнему остается на высоком уровне — 21%, констатируют в ГК «Самолет». По словам директора по связям с инвесторами ГК А101 Анатолия Клинкова, сегодня облигации выпускаются по ставке от 24% годовых, в то время как годом ранее показатель был ниже почти на 10 процентных пунктов.

Сейчас девелоперы и инвесторы предполагают, что максимальный уровень ключевой ставки ЦБ уже достигнут, отмечает портфельный управляющий УК «Тринфико» Екатерина Горбунова. Тем не менее, поскольку устойчивого замедления инфляции пока не наблюдается, застройщики, предложившие инвесторам свои облигации в начале года, решили привлечь новые средства, воспользовавшись паузой в размещениях более крупных эмитентов, поясняет эксперт.

Спрос на такие облигации есть, так как при текущей рыночной конъюнктуре они могут зафиксировать высокую доходность на среднесрочную перспективу. По подсчетам госпожи Горбуновой, за первый квартал средняя доходность облигаций застройщиков составляет 31,9% годовых.

Еще одна причина низкой активности застройщиков жилья на долговом рынке — отмена массовой льготной ипотеки летом 2024 года, за которой последовало сокращение спроса на новостройки по всей стране, констатирует гендиректор аналитической компании «Эксперт Бизнес-решения» Павел Митрофанов. По итогам 2024 года продажи новостроек в целом по России сократились на 22% год к году, до 26,7 млн кв. м, следует из данных аналитического центра «Дом.РФ».

Это привело к затовариванию первичным жильем на крупных региональных рынках. К концу 2024 года объем предложения квартир в российских новостройках увеличился на 30% год к году, подсчитали в «Авито Недвижимости». В результате девелоперы начинают новые проекты более сдержанными темпами, чтобы избежать снижения цен в своих новостройках.

По подсчетам «Дом.РФ», только за январь—февраль ввод новых проектов уменьшился на 23% год к году, до 4,5 млн кв. м, уже к концу года показатель может снизиться на 30–35%, прогнозируют в госкомпании.

На этом фоне снижается спрос на облигационные деньги, с помощью которых девелоперы обычно финансируют покупку земельного банка под новые проекты, отмечает Павел Митрофанов. Теперь многие застройщики стараются уменьшать объем заимствований или переносить выпуск облигаций на более благоприятное время, поясняет член совета директоров ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Однако в будущем застройщики будут продолжать использовать облигации как простой и удобный способ привлечения средств, считает Анатолий Клинков. По его словам, ставки по облигационным бумагам, в отличие от кредитов, более выгодны для девелоперов, поскольку не предполагают дополнительных залогов и поручительств. Девелоперы будут рефинансировать свои долги, размещая новые выпуски, сопоставимые с теми, которые нужно погасить, предполагает Павел Митрофанов. Объем погашений облигаций и оферт эмитентов, по подсчетам Екатерины Горбуновой, к концу года составит 90 млрд руб., однако уже в 2026 году этот показатель вырастет до 110–120 млрд руб.

София Мешкова