Офисы покупают на сдачу
Инвесторы стали чаще приобретать площади в бизнес-центрах ради арендного дохода
На рынке офисов наблюдается разворот тренда, когда такая недвижимость приобреталась в основном конечными пользователями. Сейчас растет число тех, кто инвестирует в площади в бизнес-центрах для дальнейшей их сдачи в аренду. В первом квартале 2025 года доля таких покупок увеличилась почти втрое, до 44%. Эксперты не ожидают, что такое положение дел сохранится надолго. Причина — в снижении объемов офисного строительства.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По итогам января—марта 2025 года доля инвестиций в офисную недвижимость для получения арендного дохода в целом по России выросла на 28 п. п. по сравнению с концом 2024 года, до 44%, говорится в исследовании консалтинговой компании Nikoliers. Это может указывать на разворот текущего тренда, когда сделки на офисном рынке заключаются в основном с конечными пользователями из числа крупных компаний.
Увеличение доли инвестиционных сделок с целью получения дохода с аренды по итогам первого квартала произошло за счет крупной сделки по обратному выкупу активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс» миллиардера Александра Клячина, поясняет руководитель департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. По его подсчетам, без этой трансакции доля инвестиционных покупок могла бы составить всего 9%.
Число инвесторов в последнее время увеличивается в связи с большим объемом предложения такой недвижимости, отмечает руководитель офисного департамента консалтинговой компании Invest7 Ксения Харкевич. Объемы ввода офисов в Москве за 2025 год возрастут вдвое год к году, до 1,2 млн кв. м, подсчитали в консалтинговой компании Ricci.
Несмотря на низкую доходность в этом сегменте по сравнению с банковскими депозитами, инвесторы продолжают считать недвижимость надежным активом, отмечает директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci Дмитрий Антонов.
Чаще всего инвесторы рассматривают покупку небольших офисных зданий, которые можно приобрести без привлечения банковского финансирования, добавляет руководитель департамента рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании IBC Real Estate Микаэл Казарян.
Однако объемы нового офисного строительства к концу года могут снизиться на 30% год к году, прогнозируют в Ricci. Это связано с тем, что многие девелоперы увеличивают сроки ввода своих проектов, поясняет Ксения Харкевич. В результате, добавляет эксперт, количество офисных сделок с конечными пользователями может замедлиться по итогам 2025 года. По прогнозам Дениса Платова, в целом по текущему году доля инвестиционных покупок офисов для получения арендного дохода составит не более 25%, что на 9 п. п. больше год к году.
В сегменте складской недвижимости также фиксируется рост доли инвестиционных покупок с целью получения арендного дохода: за первый квартал этого года она достигла 98%, что на 34 п. п. больше, чем в конце 2024 года, отмечают в Nikoliers.
Кроме того, ставки аренды складов растут стремительно, что выгодно для инвесторов: к концу этого года они вырастут на 10,5%, до 13,8 тыс. руб. за кв. м.
На увеличение числа инвестиционных сделок повлияло и усиление тренда на приобретение складских объектов в закрытые паевые инвестфонды, отмечает Микаэл Казарян. По его подсчетам, за январь—март 2025 года на такие сделки пришлось около 73% от общего объема инвестиций, в денежном выражении показатель увеличился на 17% год к году, до 19 млрд руб.
В ближайшей перспективе количество инвестиционных сделок со складской недвижимостью будет только расти, прогнозирует партнер Invest7 Александр Перфильев. Тем не менее, по мнению руководителя отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирины Ушаковой, показатели в складском секторе могут скорректироваться по итогам 2025 года из-за высокой ключевой ставки ЦБ.