Церковная реституция

Правительственная комиссия под руководством первого вице-премьера Дмитрия Медведева утвердила концепцию передачи в собственность Русской православной церкви имущества религиозного назначения, поручив Минэкономразвития подготовить соответствующий законопроект, который должен вступить в силу уже в 2008 году. Как полагают эксперты, церковь не преминет воспользоваться приобретенными ресурсами в коммерческих целях. Что получит РПЦ, как распорядится собственностью и насколько серьезным игроком рынка коммерческой недвижимости она может стать?

Согласно концепции передачи церкви имущества религиозного назначения, в собственность церкви должно перейти то имущество, которое в настоящий момент находится у нее в безвозмездном бессрочном пользовании. Для этого религиозная организация обязана будет подать в Росимущество заявку и пакет документов, утверждаемый правительством (среди них, к примеру, кадастровый план земель и экспертиза историко-культурной ценности объектов движимого и недвижимого имущества).

Если церковь захочет приобрести непрофильные объекты, например пекарню или церковно-приходскую школу, ей придется привести доводы в обоснование того, что они "по территориальному, архитектурному и функциональному признакам неразрывно связаны с объектами религиозного назначения". Экспертизу объектов Росимущество будет проводить совместно с Роскультурой и Росохранкультурой. Особо ценные объекты, например памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия ЮНЕСКО (в частности, храм Василия Блаженного и храмовый ансамбль Московского Кремля; всего таких объектов около 20), в собственность церкви переданы не будут.

Еще в 2004 году, когда практика передачи церкви объектов недвижимости только обсуждалась, был создан Центр инвестиционных программ РПЦ. В состав его учредителей помимо РПЦ вошли полпредство президента в Центральном федеральном округе, Торгово-промышленная палата РФ, Российский союз промышленников и предпринимателей, ВТБ, Ассоциация российских банков.

В мае 2005 года руководство центра заявило о намерении построить в Центральном федеральном округе сеть трехзвездных гостиниц и подписало с губернатором Твери Дмитрием Зелениным соглашение о строительстве первого такого комплекса "Тверь-Сити" общей площадью 12-15 тыс. кв. м. Однако строительство комплекса, инвестиции в который должны составить $10 млн, до сих пор не началось.

Активы

В настоящее время в России действуют 208 мужских и 235 женских православных монастырей, 12 665 православных приходов и 4696 воскресных школ. Площадь церковных сооружений составляет от 5 тыс. до 50 тыс. кв. м, земельные участки — от 0,3 до 10 га (цена 1 га земли в Москве, к примеру, составляет $6-7 млн).

По данным правительственной комиссии по делам религиозных организаций, церковь не проводила системной инвентаризации своего имущества. Его оценкой только предстоит заняться Росимуществу. Данных о размерах церковных земель нет, но в январе 2006 года в Минэкономразвития был разработан законопроект об их передаче в собственность церквей, что может сделать РПЦ одним из крупнейших собственников земли в России.

Как полагают разработчики законопроекта из МЭРТа, получив имущество в собственность, церковь получит "широкие коммерческие возможности". В МЭРТе не скрывают того, что закон о передаче имущества церкви создается с целью освободить бюджет от расходов на содержание этого имущества. "Памятники, которые будут сняты с государственного довольствия, получат шанс на развитие за счет негосударственных средств",— полагает начальник отдела политики управления государственным имуществом департамента имущественных и земельных отношений МЭРТа Ольга Соколова.

Между тем в МЭРТе опасаются, что в случае давления со стороны церкви раздача имущества может приобрести тотальный характер. Земельные участки и объекты недвижимости, которые скоро перейдут РПЦ, вполне могут сравниться с ресурсами, которыми сейчас обладают крупнейшие российские корпорации — РЖД, "Газпром", РАО ЕЭС. Некоторые чиновники опасаются того, что разрабатываемый документ станет законопроектом о реституции. Нельзя отдавать имущество только потому, что в здании когда-то обитала семинария, к примеру. Иначе будет создан прецедент, а РПЦ, надо отметить, не является прямым правопреемником дореволюционной православной церкви.

Кроме того, в МЭРТе убеждены, что церковь не упустит случая воспользоваться новыми коммерческими возможностями, "меняя функциональное назначение приобретенных в собственность религиозных объектов в целях предпринимательства". "Мы открываем широкие ворота для хозяйственной деятельности церкви,— говорит Ольга Соколова.— Уже заранее придется согласиться с тем, что церковь станет отчуждать, распродавать приобретенное имущество и заниматься предпринимательством".

Ответственный секретарь правительственной комиссии по вопросам религиозных объединений Андрей Себенцов считает, что "опасения МЭРТа необоснованны": "Традиционные религиозные организации свои культовые здания не используют не по назначению. А у нетрадиционных и зданий-то таких нет".

Пресс-секретарь Московской патриархии священник Владимир Вигилянский напоминает, что "церковная собственность находится в руках правящего архиерея, который стоит на страже этой собственности": "Например, патриарх, являясь правящим архиереем Москвы, не позволяет сдавать помещения, принадлежащие церкви, каким-то организациям и собирать с этого доход".

Однако фактически единственным ограничителем смены профиля религиозных объектов должны стать поправки к закону "О свободе совести и о религиозных объединениях", разработанные в МЭРТе. Министерство планирует ограничить церковь положением из закона "О некоммерческих организациях", то есть напомнить религиозным организациям, что они при обретении имущества имеют право заниматься коммерцией только в целях, обозначенных в уставе. Правда, и эта норма, по мнению Ольги Соколовой, будет лишь формальностью: "Имущество передается в собственность церкви, а значит, дальше она сможет делать с ним все что захочет, увязывая любую предпринимательскую деятельность с религиозной идеей".

Согласен с ней руководитель Института изучения религии в странах СНГ и Балтии Николай Митрохин: "Старых арендаторов из своих зданий церковь будет выселять административными и силовыми методами. Примеров тому хватает и в России, и на Украине. А уж как территория будет использоваться, решит ее реальный владелец. Если там стоит здание храма, то оно будет восстановлено и использовано по назначению, поскольку в крупных городах это пока выгоднее и лучше воспринимается обществом. В том случае если на территории, принадлежащей церкви, располагаются гражданские здания или пустующие участки, можно ожидать появления магазинов, жилых домов и офисных центров. Сейчас идут боевые действия за территорию храма в Филях; в Москве была известная история со сдачей в аренду полученного от правительства особняка около Елоховского собора".

Мирское

Между тем в преддверии передачи имущества в церковную собственность идет активная передача земли церкви в безвозмездное пользование. До конца 2007 года должен быть возведен жилой дом по адресу Можайский район, квартал 95, корпус 7. Предполагается, что его общая площадь составит 14 835 кв. м, в том числе подземная часть — 2835 кв. м. В доме предусмотрен подземный гараж на 81 машиноместо. Функции инвестора по проектированию строительства жилого дома возложены на издательский совет Русской православной церкви. В июне 2004 года в связи с обращением патриарха Московского и всея Руси Алексия II в целях обеспечения жилой площадью священнослужителей московских храмов и сотрудников православной религиозной организации "Церковно-научный центр "Православная энциклопедия"" — синодального учреждения Русской православной церкви — московское правительство предоставило ей под строительство участок площадью 0,8358 га по ул. Орджоникидзе, вл. 4-6 (недалеко от Донского монастыря). Площадь дома составит 31 546 кв. м. Строительство должно закончиться в октябре 2007 года.

"У церкви нет денег даже на проектирование, не говоря уж о строительстве жилых домов, естественно, финансирование будет осуществляться за счет сторонних покупателей квартир в этих домах",— утверждает Николай Митрохин.

Ранее, в 1998 году, в безвозмездное пользование РПЦ московское правительство передало ряд строений с прилегающими к ним участками земли на территории усадьбы "Троице-Лыково" (Строгино), расположенной по адресу ул. Одинцовская, д. 24, а также несколько строений на территории Курчатовского института. Эти примеры не исключение.

Владимир Дорохин, глава группы компаний "Роэл" (одна из структур "Роэл", помогала церкви в составлении предварительного реестра объектов, являющихся собственностью РПЦ), рассказывает: "В реестре первоначально обозначено 11 тыс. объектов; инвестиционную привлекательность их, правда, никто не рассматривал, но ясно, что церковь — крупнейший собственник. Проект создания реестра не направлен ни при каких обстоятельствах на коммерциализацию церковного имущества, перед нашими специалистами не стоит задача его оценки, это исключительно опись объектов собственности и надлежащее оформление документации в соответствии с законодательством. Церковная собственность в России до сих пор никем не была описана. Работа над реестром потребует как минимум двух-трех лет. Получение информации в окончательном виде, оформление справок БТИ, документов из Росрегистрации о межевании — трудоемкий и капиталоемкий процесс".

Генеральный директор УК "Роэл Капитал" Владимир Бурында считает, что "церковь сейчас приходит к пониманию, что инвестиционная составляющая в ее социально направленной деятельности должна быть. К примеру, банковская деятельность не соответствует церковным принципам, а вот инвестиционная — вполне. То, что формирует РПЦ,— это своего рода поле потенциальных проектов. Из 11 тыс. объектов, названных в реестре, 5-15% могут быть инвестиционно привлекательными. Когда станет ясно какие именно, начнется работа по поиску инвесторов, в них заинтересованных".

По предварительным оценкам, 2 тыс. объектов, которые могут быть переданы церкви, находятся в Москве, но, по мнению Владимира Бурынды, о качестве их говорить рано: "Если наберется 100-200 таких объектов, на территории которых будет возможно строительство, уже хорошо. Необходимо учитывать, что какие-то адреса уже заняты коммерческими организациями и если потребуется юридически восстанавливать права, то быстро это не делается".

Реестр должен помочь понять, как в дальнейшем работать с земельными активами. По словам господина Бурынды, сформирована команда специалистов, в чью задачу входит создание баз данных недвижимости. Он полагает, что в перспективе вложения (компания потратила на формирование команды специалистов порядка $400 тыс.) смогут приносить прибыль: "Мы надеемся на возврат вложенных средств, на то, что там будут интересные объекты, в восстановлении и реконструкции которых можно будет поучаствовать. Разумеется, собственник будет возводить там не развлекательные и торговые комплексы (учитывая специфику собственника и расположение объектов рядом с культовыми сооружениями), но, думаю, возможно использование этих объектов в качестве офисных центров или гостиниц",— говорит он.

В том, что РПЦ окажется способна реализовать коммерческие проекты, нисколько не сомневается Николай Митрохин, отмечая налаженные связи духовенства с административной средой.

В качестве одного из перспективных с коммерческой точки зрения объектов он называет Марфо-Мариинскую обитель в Замоскоречье. Ее территория была возвращена обители под устройство приюта, но недавно там сменилось руководство и приют фактически был разогнан. Несколько помещений там сейчас занимает Торгово-промышленная палата, которая усилиями столичных властей должна будет освободить арендуемые площади.

РПЦ владеет рядом участков в Москве, которые при желании можно успешно использовать в коммерческих целях. Например, земля, прилегающая к Зачатьевскому монастырю в районе Остоженки. Еще один интересный с точки зрения вложений вариант — участки, прилегающие к Донскому монастырю. При этом РПЦ многие отводят роль собственника привлекательных земель. Для успешной реализации проектов, уверены эксперты, необходимо сотрудничество с профессиональными девелоперами.

Хорошее место

Даже если РПЦ получит 5%, а не 15% от 2 тыс. объектов в Москве, то это 100 площадок, годных к застройке. Согласитесь, немало. Но надо учитывать, что это низколиквидные, скрытые объекты. Опыт подсказывает, что процесс их вовлечения в оборот займет годы.

Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга "Капитал Груп", отмечает, что многое будет зависеть от местоположения объектов: "У РПЦ есть точки довольно интересные и знаковые, но все они требуют тщательного, продуманного подхода к формату, в котором они будут присутствовать на рынке. Торговля, офисы предполагают наличие паркинга. Мы смотрели какие-то их площадки лет пять назад — где-то можно действительно построить жилье или офисный центр представительского класса". По его мнению, соседство храма и супермаркета проблематично, потому что магазин — это и большой человекопоток, и паркинг, и проблема с вывозом мусора. А вот жилье рядом с храмом приобретает дополнительную ценность. Близость к храму — та составляющая, которая формирует продажную стоимость жилья.

Разница в цене на квартиру с видом на церковь и с видом во двор в одном доме составляет десятки процентов от цены квартиры. Скажем, квартиры на Остоженке все недешевы, но те из них, откуда открывается вид на купол храма Христа Спасителя, могут быть дороже на 20-30%.

Примечательно, что о планах освоения порядка 100 площадок в столице представители церкви уже упоминали на проходивших в феврале этого года в Берлине Днях русской духовной культуры.

О намерениях церкви рассказала председатель правления центра инвестиционных программ РПЦ Елена Шульгина. По ее словам, РПЦ планирует возвести офисный центр на Пятницкой улице, жилой комплекс в Лазоревом проезде у Ботанического сада, торгово-офисные комплексы "на юго-западе Москвы" и "в пяти минутах ходьбы от Кремля". Вырученные от проектов деньги церковь планирует направить на свои социальные программы. В планах РПЦ, касающихся застройки, значится около сотни земельных участков в разных частях столицы, при этом Московская патриархия планирует выступить в этих проектах в качестве соинвестора, предоставив церковную землю под строительство. Госпожа Шульгина предполагает, что доходность инвестиций в строительство составит 40% годовых, а лучшим гарантом сохранности вложений выступает авторитет главы РПЦ патриарха Алексия II, чье личное благословение на инвестиционную деятельность получил центр.

Не исключено, что РПЦ станет участвовать в строительстве по той же схеме, что и в случае с бизнес-центром "На Спартаковской" у метро "Бауманская". Согласно инвестконтракту, 70% его площадей отошли инвестору, а 30% — выделившему землю правительству Москвы, которое затем передало свою долю расположенному по соседству с центром Богоявленскому патриаршему собору. Как заявили Ъ в администрации бизнес-центра, все 14 тыс. кв. м офисных площадей сданы по $600 за 1 кв. м в год. Таким образом, годовой доход РПЦ от бизнес-центра превышает $2,5 млн.

Что касается бизнес-центра на Пятницкой улице, то речь идет о строительстве здания на пересечении улицы с Климентовским переулком. По мнению экспертов, в этом месте может быть построен центр общей площадью 7-9 тыс. кв. м; инвестиции в строительство оцениваются в $10 млн. Когда центр будет построен, ставка аренды составит $600-700 за 1 кв. м, утверждают эксперты. Таким образом, РПЦ сможет получать с этого объекта около $1,5 млн арендной платы в год. При этом эксперты не исключают того, что в отношении участков в центре Москвы РПЦ выдвинет инвесторам более жесткие условия.

Пример успешной коммерческой деятельности РПЦ — управление площадями, входящими в состав комплекса храма Христа Спасителя. Под зданием храма располагается платная парковка на несколько тысяч машиномест, а сам комплекс предлагает ряд услуг на коммерческой основе. В мае в интернете разгорелся скандал в связи с тем, что на сайте храма был вывешен прейскурант. Вероятно опасаясь недовольства коммерческой деятельностью руководства комплекса, администрация сайта вскоре этот прейскурант сняла. Вот несколько цитат оттуда: аренда конференц-зала — 150 тыс. руб. в день, аренда Зала церковных соборов — 330 тыс. руб. в день; аренда Красного зала — 65 тыс. руб. в день, открытая автостоянка — 50 руб. в час или 250 руб. в сутки, закрытая автостоянка — 400 руб. в сутки.

НИКОЛАЙ КИРИЛЛОВ

Подписи

Храм Христа Спасителя — самый известный коммерческий проект церкви. Здесь можно арендовать залы, место на парковке или в гараже

Собор Василия Блаженного — один из 20 объектов, на которые РПЦ претендовать не может