Темы для разговора

В 2006 году в Одинцове начнется строительство нового микрорайона, суммарная площадь жилья в котором составит 740 тыс. квадратных метров. Об этих планах объявила компания «Стройинком-К», контролируемая израильским бизнесменом Львом Леваевым. Он готов вложить в этот проект более $700 млн.

Как отмечают участники рынка, площадки под массовую застройку в Москве практически закончились. Строительство переместилось в Подмосковье, но спрос растет, так что скоро места не будет и там. Стоимость жилья увеличивается вместе со спросом: компания ПИК едва успела объявить о планах по строительству микрорайона Ярославский, а специалисты уже прогнозируют, что стоимость жилья там будет близка к ценам в уже введенном в эксплуатацию микрорайоне Новокуркино, а они сейчас составляют $1300–1350.

Девелоперы признают, что в таких условиях нужно мыслить категориями совсем другого масштаба. Новая бизнес-ниша – строительство городов-сателлитов. В прошлом году СФ писал о ней как об одном из наиболее перспективных рынков. И скоро в этой нише начнется реализация беспрецедентного по размаху проекта. На прошлой неделе стало известно о том, что через год на месте подмосковного колхоза «Коммунарка» начнут возводить 10 млн кв. м жилья.

Город-спутник в «Коммунарке» будет на этом рынке не первым, но самым впечатляющим проектом – его инвестиционная емкость, по оценкам экспертов, составит невиданные ранее $7–8 млрд. Самый крупный до сих пор проект компании «Нафта-Москва» на Волоколамском шоссе по строительству 2,7 млн кв. м оценивается в $3 млрд.

Балтийская жемчужина – город вблизи Санкт-Петербурга на 35 тыс. человек, который будет возведен через пять лет, потребовал $1,5 млрд. В среднем же, по оценкам специалистов, инвестиции в строительство города на 10–35 тыс. человек могут составить до $3 млрд. Под новый город в Подмосковье отведена огромная территория – 5 тыс. га. Для сравнения – крупнейший по площади строящийся город-спутник в Прибалтике, под Ригой, занимает территорию около 500 га.

В компании ПИК утверждают, что микрорайон Ярославский будет построен на средства одного инвестора. Для такого масштабного проекта это пока скорее исключение, чем правило. Что касается планов по возведению города-спутника в «Коммунарке», то необходимыми для этого ресурсами не располагает ни один девелопер в стране. А если учесть специфику – долгосрочность и ограничения по стоимости заемных средств,– то окажется, что это слишком крупное вложение для любого одиночного инвестора. Балтийскую жемчужину финансирует китайская инвестиционная компания. Источником инвестиций в «Коммунарку» называют пул компаний, в который, как полагают, входит Собинбанк, несколько лет назад скупивший паи колхозников и теперь владеющий большей частью его территории.

Сам Собинбанк, как считают участники рынка, не обладает требуемой суммой. Но, по мнению аналитиков, привлечь ее вполне реально. Инвесторами могут стать госбанки – ВТБ или Газпромбанк, считает аналитик компании «Тройка Диалог» Сергей Донской. «Потенциально этим проектом могут заинтересоваться многие иностранные банки»,– полагает он. Остается еще шанс провести эмиссию ценных бумаг, которые, как уверены специалисты, могут стать хитом рынка.

Тем не менее девелоперы с осторожностью оценивают шансы нового проекта. Рынок совершенно новый, ни один город-сателлит пока не достроен до конца. Впрочем, на рынке недвижимости уже есть масса примеров удачного освоения новых ниш – «Москва-Сити», Третье транспортное кольцо, вывод промзон за пределы города. «Мы видели не один проект, который сначала казался сложным и даже невозможным, но в итоге был реализован»,– отмечает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль» Элина Занина.

Если же проект завершится успешно, рынок жилой недвижимости в Подмосковье, видимо, изменится. Новые города, качественно построенные и обладающие развитой инфраструктурой, могут составить конкуренцию коттеджным поселкам. «Все зависит от общей концепции застройки городов-сателлитов,– считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости компании „МИАН – агентство недвижимости”.– Если планируется многоэтажное городское строительство, то формирование коттеджных поселков вблизи городов-сателлитов только позитивно повлияет на общую покупательную способность». Примеры такой взаимосвязи уже есть – это проекты коттеджных поселков классов эконом и эконом-плюс: «Родники» около Одинцова, «Фэмили клаб» рядом с городом Сходня, «Катюшки», «Ясная поляна» возле Лобни. Однако если в структуру застройки новых городов-сателлитов планируется включать малоэтажное коттеджное строительство, то конкуренция будет неизбежной.

РЕЗЮМЕ:
ФАКТ: В Подмосковье разворачивается масштабное строительство новых микрорайонов и городов-сателлитов.
ПРИЧИНА: Дефицит строительных площадей в столице на фоне растущего спроса на жилье.
ПОСЛЕДСТВИЯ: Жители коттеджных поселков будут переезжать в города-сателлиты.

МЯСО НА РАСПУТЬЕ
Судьба мясного холдинга «Продо менеджмент», созданного бывшими акционерами «Сибнефти», под вопросом. Компанию покидают ключевые сотрудники. Текст: Иван ПРОСВЕТОВ

На днях исполнительный директор «Продо менеджмент» Дмитрий Панкратов перешел на аналогичную должность в группу «Черкизово». Это уже вторая заметная потеря «Продо менеджмент». Летом прошлого года компанию покинул финансовый директор Сергей Бузланов, работавший еще в группе «Планета», которая с 2001 года скупала для Романа Абрамовича и его партнеров различные активы на потребительских рынках.

«Я получил интересное предложение,– скупо прокомментировал случившееся Дмитрий Панкратов.– „Черкизово” готовится к IPO. Здесь предстоит создать полноценную холдинговую структуру с централизованным управлением». Над похожей задачей он работал и в «Продо менеджмент», куда пришел в феврале 2004 года. Незадолго до этого приобретенные «Планетой» активы были разделены на три самостоятельные холдинговые структуры: «Продо» (мясоперерабатывающие заводы, птицефабрики и животноводческие хозяйства), «Юнимилк» (молочные заводы) и Национальный торговый альянс (розничные сети).

Стратегии наследников «Планеты» решительно разошлись. «Юнимилк» продолжил скупать молокозаводы – последнее приобретение он сделал не далее как в минувшем декабре, в Перми. Национальный торговый альянс, наоборот, стал распродавать магазины, и в январе этого года расстался с последними, избавившись от нижегородской сети «Эконта». А холдинг «Продо», перешедший под личное руководство Давида Давидовича – директора компании Millhouse Capital, управлявшей непрофильными активами акционеров «Сибнефти»,– сосредоточился на том, что ему досталось.

Правда, уже летом 2004 года пошли слухи, будто «Продо менеджмент», как и НТА, начинает распродажу. В частности, смену собственника пророчили «Новгородскому мясному двору». Как уверял тогда Дмитрий Панкратов, «Продо» не искала покупателя не только на этот завод, но и на остальные свои предприятия. Тем не менее, по словам источника СФ, знакомого с планами Millhouse Capital, «когда „Продо” возглавил Давидович, стратегия компании принципиально изменилась. Была сделана ставка не на развитие, а на быстрое повышение капитализации с целью привлечения стратегического инвестора. Проще говоря, с целью продажи».

За 2003–2005 годы оборот «Продо менеджмент», по данным СФ, увеличился более чем в полтора раза – с $450 млн до $710 млн. К слову, консолидированный оборот предприятий группы «Черкизово» в 2004 году составил $466 млн по GAAP. Бизнес «Продо» приобрел такие масштабы, что задача найти покупателя на всю компанию стала казаться крайне сложной. А дробить ее на отдельные предприятия, которые ранее старательно увязывались в одну производственно-сбытовую цепочку, было бессмысленно.

«Четкого понимания того, как же продавать бизнес, у руководства „Продо” не сложилось,– рассказывает источник СФ.– Например, обсуждался компромиссный вариант продажи отдельных направлений – мясопереработки, птицефабрик, ферм». Проблема в том, что и на отдельные блоки «Продо менеджмент» покупателя в России не найти. «Черкизово» увлечено подготовкой к IPO, а это предполагает временный мораторий на покупки активов. К тому же холдинг Игоря Бабаева и так недавно получил у Газпромбанка кредит почти в $100 млн на финансирование текущих проектов. Компания «Эксима», владеющая Микояновским мясокомбинатом, подумывает о строительстве животноводческого комплекса ценой $130 млн. А к российскому мясному рынку, в отличие от зернового, ни одна иностранная корпорация пока не проявляла никакого интереса.

РЕЗЮМЕ:
ФАКТ: Уход ключевых управленцев из «Продо менеджмент»
ПРИЧИНА: Неясные перспективы компании
ПОСЛЕДСТВИЯ: Усиление управленческих команд конкурентов, к которым перешли менеджеры «Продо»

«ВЫМПЕЛКОМУ» ЗАШИЛИ КАРМАНЫ
Совет директоров «Вымпелкома» вновь не утвердил бюджет компании на 2006 год. Это может привести к серьезному замедлению развития второго по величине российского сотового оператора. Текст: Павел КУЛИКОВ

Неопределенность в отношении бюджета уже отразилась и на капитализации компании: в сложившихся обстоятельствах курс акций «Вымпелкома» снизился на 2,18%.

На последнем совете директоров повторилась ситуация, возникшая 14 декабря 2005 года, когда бюджет заблокировали представители норвежской Telenor, владеющей 26,6% акций оператора. Тогда норвежские акционеры отказались одобрить принятие бюджета в связи с тем, что требовали отмены сделки по покупке оператора «Украинские радиосистемы» (УРС).

На этот раз принятие бюджета отклонили представители Altimo, владеющей 32,2% «Вымпелкома». Директора голосовали за два раздельных бюджета: один для Украины, другой – основной. Причем на основной бюджет представители Telenor планировали отвести 98% расходов компании. Необходимость же инвестиций в развитие УРС Telenor сочла «необоснованными расходами». Вместо утверждения консолидированного бюджета исполнительный вице-президент Telenor в Центральной и Восточной Европе Ян Эдвард Тигесен предложил Altimo свой путь развития УРС. По его мнению, компания должна стать виртуальным оператором на мощностях оператора «Киевстар», в котором Telenor принадлежит контрольный пакет. В итоге к общему знаменателю сторонам не удалось прийти и теперь.

В последнее время все попытки акционеров «Вымпелкома» договориться неизменно приводят к дальнейшей эскалации конфликта. При этом если вначале Telenor просто пыталась оспорить сделку по покупке УРС, создавая вокруг «Вымпелкома» атмосферу напряженности, то теперь совет директоров серьезно осложнил себе контроль над менеджментом компании, дважды отклонив ее бюджет. Как уверяют представители «Вымпелкома», блокирование бюджета компании значительно расширяет права ее гендиректора. «По закону мы имеем право работать без бюджета, поскольку в российском законодательстве такого понятия, как бюджет для компаний, не существует»,– отмечает глава PR-департамента «Вымпелкома» Михаил Умаров. Таким образом, нынешняя ситуация может быть на руку гендиректору «Вымпелкома» Александру Изосимову, который получил большую свободу в оперативном управлении компанией. Несмотря на это, как заявляют в самом «Вымпелкоме», компания продолжит работу в соответствии со своими бизнес-планами.

Однако аналитики испытывают меньше оптимизма по этому поводу – ведь без одобренного бюджета нельзя даже представить себе выработку долгосрочной стратегии. В частности, менеджмент «Вымпелкома» ограничен в действиях по покупке других компаний. С этим не согласен Умаров: по его словам, все будет зависеть от размера и цены приобретаемого актива.

Конфликт между акционерами грозит превратиться в патовую ситуацию: стороны продолжают стоять на своем и не испытывают желания идти на компромисс. По предположениям аналитиков, это противоборство закончится тем, что Telenor со временем все-таки уйдет из «Вымпелкома». Однако сами норвежцы заявляют, что уступать свою долю не намерены. Более того, Telenor полна решимости добиться в суде отмены сделки по покупке УРС, а также ожидает одобрения ФАС на поданный ею еще в прошлом году запрос об увеличении доли в «Вымпелкоме» до 45%. Впрочем, как известно, Altimo тоже подала заявку в ФАС на консолидацию 60% плюс одна акция «Вымпелкома» и уверена в своей победе.

Судя по всему, дальнейшее развитие событий будет зависеть в том числе и от решения регулирующих органов. Так или иначе, полагают эксперты, но конфликт необходимо урегулировать максимально быстро. В противном случае, по мнению старшего аналитика ФК «Уралсиб» Константина Чернышева, повторится история сотового оператора «Мегафон», который мог бы развиваться гораздо интенсивнее, если бы не корпоративное разбирательство между его акционерами.

РЕЗЮМЕ:
ФАКТ: Бюджет «Вымпелкома» в очередной раз не был утвержден советом директоров компании.
ПРИЧИНА: Корпоративный конфликт между акционерами сотового оператора.
ПОСЛЕДСТВИЯ: Дальнейшее развитие бизнеса «Вымпелкома» может серьезно замедлиться.

ОМЗ УХОДИТ ПЕРВЫМ
Объявившиеся на днях новые владельцы 75-процентного пакета акций «Объединенных машиностроительных заводов» (ОМЗ) во главе с Газпромбанком предупредили миноритариев, что не исключают полный выкуп компании с рынка и делистинг ее акций на биржах. Текст: Сергей КАШИН

Кто в ноябре прошлого года выкупил акции ОМЗ у Кахи Бендукидзе и его партнеров, с самого начала было секретом Полишинеля. Подавляющее большинство аналитиков в качестве покупателя называли Газпромбанк, а в качестве инициатора покупки – «Газпром». Обозначена была и цель – создание государственной энергомашиностроительной корпорации. Она станет главным подрядчиком в реализации проекта обновления российской атомной энергетики, на что будут выделены средства из стабфонда. Причем отсутствие надежных механизмов защиты выделяемых стабфондом средств от разворовывания решается по-аппаратному изящно. Государственно-частные партнерства постепенно заменяются на партнерства пары чиновников. Один из них будет выделять деньги из стабфонда, а второй – рулить очередным локомотивом российской экономики, к примеру, псевдогигантом автопрома в лице АвтоВАЗа или крупнейшей энергомашиностроительной корпорацией в лице ОМЗ.

Изначально было не так очевидно, что частные акционеры в ОМЗ государству не нужны ни в каком виде. Впрочем, еще в ноябре (когда Газпромбанк получил контроль над чуть более 50% акций ОМЗ) начальник аналитического управления ИК «Антанта капитал» Денис Матафонов в интервью газете «Бизнес» предположил, что выкуп акций будет продолжен: «Скорее всего, теперь „Газпром” будет докупать акции ОМЗ на рынке, ведь делиться прибылью от госзаказа с миноритариями не имеет смысла». Это и произошло – с ноября пакет Газпромбанка вырос почти на 20%. На прошлой же неделе было заявлено: акции ОМЗ могут быть вообще выведены с фондового рынка.

Такой поворот событий означает, что к привычной для западных бирж процедуре (например, на LSE, где торгуется ОМЗ, и в 2004-м, и в 2005 году количество делистингов иностранных компаний составляло в среднем по три в месяц) станут привыкать и российские компании. А ОМЗ войдет в российскую финансовую историю как первая отечественная компания, покинувшая многим пока недоступные западные рынки. И в итоге на 13 «счастливчиков», проведших в прошлом году IPO, придется один фондовый «мертвец».

Александр БИРМАН

Ошибка инвестбанкира
Инвестбанкиры – народ циничный. Им не важно, на кого работать, на олигархов или на силовиков. Главное – чтобы сделки заключались и бонусы выплачивались.

Теперь уже бывший первый вице-президент «Роснефти» Сергей Алексеев наверняка прекрасно представлял себе особенности нового работодателя, когда в 2004 году ушел из ABN Amro ради того, чтобы привести в порядок финансы корпорации, опекаемой замглавы президентской администрации Игорем Сечиным.

Алексеев еще не пришел в «Роснефть», когда та за $600 млн купила сравнительно небольшую «Северную нефть», что вызвало массу недоуменных вопросов у Михаила Ходорковского (который потом якобы за свою любознательность и поплатился). Зато незамысловатая комбинация, в результате которой госкомпания получила контроль над «Юганскнефтегазом» (ЮНГ), главным активом опального ЮКОСа, была реализована уже при участии нового роснефтевского финансиста.

Вершиной творчества Алексеева должен был стать выход «Роснефти» на IPO. Будучи инвестбанкиром in house, первый вице-президент «Роснефти», если бы размещение оказалось удачным, стал бы ответственным за «дистрибуцию» самого ценимого среди его коллег товара – акций.

Однако логично предположить, что от идеи IPO не в восторге Игорь Сечин, даже в быту не склонный к излишней открытости. По утверждению ряда источников СФ, взаимоотношения председателя совета директоров «Роснефти» с ее главным финансистом с некоторых пор были весьма напряженными. Тем не менее Алексеев оставался в «Роснефти». Возможно, потому, что IPO, подготовкой к которому он занимался, получило одобрение на высшем уровне.

Ситуация изменилась, когда «Газпром» купил «Сибнефть», и примеру Романа Абрамовича пожелал последовать еще один «нефтяной друг» Владимира Путина – неформальный хозяин «Сургутнефтегаза» Геннадий Тимченко. На рынке уже давно ходят слухи о том, что «Роснефть» вот-вот купит «Сургут», капитализация которого превышает $50 млрд. Очевидно, при совершении этой сделки госкомпания вряд ли сможет обойтись без использования «закромов» стабфонда. Зато, протоптав тропинку к этому «живительному источнику», наверняка проживет без IPO. А значит, и без инвестбанкира.