Большая часть строящихся небоскребов "Москва-Сити" почти полностью заложена в банках-кредиторах. Если цена на коммерческую недвижимость в Москве, и в частности на бизнес-центры, будет падать, ресурса для увеличения обеспечения по кредитам почти не останется, и некоторые здания в "Сити" в скором времени могут сменить владельцев.
Проектное финансирование
Если смотреть со стороны станции "Международная", "Сити" совсем не производит впечатления заброшенной стройки. Работают краны, строители суетятся на крыше будущего "Центрального ядра" — здесь как раз заливают монолит. Буквально на глазах растет железный остов башни "Евразия" (кое-где его уже начали обшивать стеклом). А на заднем плане видно, как достраивают "Город столиц", комплекс Imperia Tower и башню "Федерация". В общем, кипит работа.
Впрочем, если взглянуть с верхней точки, картина получается не такая оптимистичная. Видно, что простаивает строительство на участках будущей башни "Россия", нового здания правительства Москвы, не начаты надземные работы по строительству башни "Меркурий", дворца бракосочетаний и транспортного терминала с многофункциональным офисно-гостиничным комплексом. О последнем, по слухам, известно, что строящая его голландская компания CiTer Invest B.V заключила кредитное соглашение с ВТБ, но из-за кризиса финансирование проекта временно приостановлено.
Не до конца ясна ситуация и с участком N4, где должен быть построен комплекс Imperia Tower. В связи с необходимостью соблюдения всего порядка получения ИРД по проекту возникли некоторые задержки с ключевыми документами, и застройщик привлек краткосрочный "бридж" у банка, предполагая в дальнейшем получить полноценное проектное финансирование, вопрос получения которого пока не до конца согласован.
"Для большей части объектов "Сити" застройщики привлекли или пытаются привлечь проектное финансирование,— рассказывает управляющий директор консалтинговой группы "НЭО Центр" Михаил Ильин.— По крайней мере, те застройщики, которых мы консультировали". Так, ВТБ уже выдал кредит на строительство "Центрального ядра" "Сити". У этого же банка практически получено согласие на кредит под проект "Меркурий Сити Тауэр" (третье по высоте здание будущего делового центра, строящееся на 14-м участке). А "Интеко", которая совместно с "СТ-Групп" Александра Чигиринского собирается возводить дворец бракосочетаний на участках N2 и N3, сейчас пытается получить кредит Сбербанка.
Банки обычно одни и те же. Стоимость любого проекта в Московском международном деловом центре измеряется сотнями миллионов долларов. И поэтому выбор потенциальных кредиторов здесь предельно мал. Собственно, на российском рынке есть только три банка, чьи кредитные лимиты позволяют финансировать многомиллионные проекты. И все три государственные — Сбербанк, Внешторгбанк и Газпромбанк.
У иностранных банков тоже лимиты на Россию весьма ограниченны. Так, например, активно кредитующий российское строительство "Райффайзен" не может выдать кредит больше $70 млн без согласования с офисом в Вене, вследствие чего больше этой суммы австрийский банк отечественным застройщикам выдает редко.
А если учесть, что Газпромбанк придерживается в основном инвестиционной кредитной политики и с объектами в строящемся деловом центре предпочитает не связываться, то выбора у девелоперов практически не остается.
"Разница между Сбербанком и ВТБ невелика. Просто первый всегда требует от застройщика сначала вложить в проект собственные 20-30% средств и только потом начинает давать деньги, а второй зачастую соглашается на параллельное финансирование,— рассказывает управляющий директор "НЭО Центра".— Так что рынок практически неконкурентный и процентные ставки велики. Поначалу некоторые застройщики пытались устраивать конкуренцию между ВТБ и Сбербанком, но у них ничего не получилось. Потому что банки государственные и стандарты работы и кредитования у них зачастую очень схожи".
Кредитные обязательства
В зависимости от того, как и когда были получены кредиты, застройщики "Сити" оказались сейчас в очень разных ситуациях. Так, компания "Энка", выступающая по многим объектам "Сити" генподрядчиком и реализовавшая здесь лишь один девелоперский проект — "Башню на набережной", чувствует себя более чем уверенно. Обладая собственной производственной базой, компания не нуждалась в объемных кредитах. А "Башня на набережной" была сдана в эксплуатацию еще год назад, так что свободных торговых и офисных помещений там осталось совсем немного. Более того, в самый разгар кризиса "Энка" смогла позволить себе новый проект — гаражный комплекс под третьим транспортным кольцом.
Застройщики, получившие деньги относительно давно, сейчас тоже находятся в выигрышной ситуации и особого беспокойства не испытывают.
"Все наши проекты, в том числе "Город столиц", планируется закончить в срок,— комментирует коммерческий директор холдинга "Капитал Груп" Алексей Белоусов.— Этот комплекс уже находится на той стадии, когда сам себя кормит. Торговые помещения в корпусе С уже на рынке".
"Нестабильная ситуация на рынке никак не повлияет на строительство башни "Федерация",— считает Сергей Садовников, заместитель председателя правления Mirax Group.— Любой наш клиент может приехать и посмотреть, какими темпами идет работа".
Для девелоперов, не успевших получить кредит до начала кризиса, реализация проектов может растянуться на неопределенный срок. Тут уместно вспомнить, сколько времени простаивали недостроенные участки делового Центра после кризиса десятилетней давности.
Конечно, наиболее зыбкая ситуация у тех застройщиков, которые ухитрились буквально вскочить в уходящий поезд. Так, кредит Сбербанка под строительство башни "Евразия" был получен 30 июня. Кстати, и здесь финансирование проектное, под залог будущих площадей. Впрочем, случай не совсем типичный: это строительство финансирует еще и БТА Банк, но это структура, близкая к хозяевам проекта. Инвестором башни "Евразия" значится ЗАО "Техинвест", принадлежащее Mos City Group и ИПГ "Евразия". А с последней как раз аффилирован БТА Банк. В любом случае доля Сбербанка в финансировании проекта значительно выше. В прессе проходила информация, что сумма кредита — $500 млн.
"Кризис пока никак не отразился на наших отношениях с кредиторами. Надеемся, не отразится и впредь,— Дмитрий Зеленкин, финансовый директор ЗАО "Техинвест", настроен оптимистично.— Срок сдачи объекта в 2010 году, а сбербанковский кредит выдан до 2013 года. Так что с его погашением проблем быть не должно".
Впрочем, у застройщиков "Сити" есть вполне серьезный повод для опасения. Проектное финансирование хорошо в период растущего рынка. Девелопер не рискует никакими другими активами, кроме конкретного проекта. Банк знает, что в случае чего покупатели на проект всегда найдутся. Потому проектное финансирование в "Сити" так популярно. А из-за сложностей с арендой земли обеспечением по кредитам служат в основном площади в будущих зданиях. Изначально — 40-50% от общей площади.
Но тут надо вспомнить про одну характерную особенность "Сити": почти все объекты здесь оказались существенно дороже в исполнении, чем изначально предполагалось застройщиками. Раза в полтора, как минимум. А раз проект становится дороже, то его стоимость как обеспечения падает, и банк требует либо увеличить обеспечение, либо частично погасить кредит.
В результате многие еще не построенные здания делового центра почти целиком заложены. И если цена на коммерческую недвижимость будет падать, ресурса для увеличения обеспечения по кредитам почти не осталось. Так что некоторым застройщикам придется добавлять в обеспечение своих долгов какие-то другие активы, искать соинвесторов или расставаться с проектами.