На закрытом совещании городского правительства 4 мая власти Санкт-Петербурга передали три здания, памятники федерального значения в центре города, компаниям, близким к совладельцам группы "Илим" Борису и Михаилу Зингаревичам. Все три объекта будут реконструированы под отели категории "пять звезд" или "де люкс". Эксперты считают, что на торгах объекты ушли бы по цене не менее чем за $90 млн.
ООО "Лотус Отели" получило историческое здание бывших казарм лейб-гвардии Павловского полка на Марсовом поле, 1, под создание гостиницы. Объект площадью почти 25 тыс. кв. м на участке в 1,4 га ранее арендовала "Северо-Западная энергетическая компания" и "ТГК-1". ООО "Оранж-Девелопмент" получило здание бывшего Придворного конюшенного ведомства на Конюшенной площади, 1а, где также намерено разместить гостиничный комплекс (включает зону спа, спорта, торговли и подземный паркинг). Обременением является сохранение не менее 1,3 тыс. кв. м для размещения прихода храма Спаса Нерукотворного Образа. И, наконец, третье здание площадью 9,1 тыс. кв. м на Невском проспекте, 7-9а (участок — 0,2 га), в котором расположено Центральное агентство воздушных сообщений и авиакассы, досталось ООО "ИФГ-Базис-Проект". В качестве обременения инвестор должен переселить петербургское управление Федеральной антимонопольной службы, для которого компания уже приобрела 1,1 тыс. кв. м в бизнес-центре "Абакус-Хаус" (4 линия В. О.,13).
Примечательно, что все три постановления (номера 532, 533 и 534), предусматривающие передачу объектов, были утверждены правительством в одном пакете с ранее обнародованным постановлением 531 о передаче компании "Санкт-Петербург-Девелопмент" четырех зданий на Мойке, 26 ("Ъ" писал об этом в N 83 от 13 мая 2010 года). Решение принималось в закрытом режиме 4 мая, как раз в тот день, когда открытое заседание правительства было отменено. При этом финансовые условия, на которых инвесторы получили без торгов и конкуренции престижные объекты, определены с учетом суммы предусмотренных договорами обременений. Так, за комплекс на Мойке, 25, Смольный потребовал перечислить в бюджет 146,6 млн рублей и "построить фундамент" под реконструируемым зданием не менее чем за 26 млн рублей в ценах 2000 года, что в пересчете на текущий момент, по данным комитета по инвестициям и строительным проектам (КИСП), составляет 190 млн рублей, то есть, в семь раз больше. За дом на Марсовом поле прямые отчисления составят 30,1 млн рублей (почти $1 млн), также инвестор должен провести реставрацию памятника на сумму 420 млн рублей в ценах 2000 года (по данным КИСПа, эквивалентную 2,7 млрд рублей) и инженерно-технические мероприятия на 171 млн рублей. Здание на Конюшенной потянуло на 19,8 млн рублей ($650 тыс.) перечислений в бюджет плюс реставрационные работы на сумму 313,5 млн рублей (около 2,2 млрд рублей) и рекультивация участка на 15,2 млн рублей в ценах 2000 года (105 млн рублей). За дом на Невском придется отдать 111,3 млн рублей ($3,6 млн) в бюджет и отреставрировать здание на сумму 82 млн рублей в ценах 2000 года (576 млн рублей). Таким образом, стоимость здания с учетом перечислений и затрат на Марсовом поле составила 2,9 млрд рублей ($95 млн), на Конюшенной площади — 2,3 млрд рублей ($76 млн), на Невском проспекте — 687 млн рублей ($22,4 млн). Однако итоговая стоимость обременений жестко не фиксируется — согласно постановлению, она может корректироваться "с учетом фактических затрат". По словам опрошенных участников рынка, это стандартная схема, которую чиновники используют для того, чтобы уменьшить рыночную оценку здания. Еще более декларативно выглядит и заявленная в постановлении по Марсову полю сумма предполагаемых инвестиций: 3,2 млрд рублей — на 900 тыс. рублей больше, чем сумма зафиксированных обременений.
По оценке генерального директора сети бизнес-центров "Сенатор" Андрея Пушкарского, если бы город продавал эти объекты на аукционе, он мог бы получить за них сумму $90-140 млн ($2-3 тыс. за квадратный метр). Аналогичные оценки дает генеральный директор Colliers International Николай Казанский. Однако найти покупателей в сегодняшних условиях было бы очень сложно, отмечает господин Пушкарский. По его словам, помимо стоимости зданий и земли, инвестор должен будет вложить еще около $3 тыс. на 1 кв. м (около $140 млн.) в реконструкцию объектов, которая может занять до четырех-пяти лет.
Источник в Смольном сообщил, что все три инвестора связаны со структурами братьев Бориса и Михаила Зингаревичей, совладельцев лесопромышленной группы "Илим". По данным СПАРК, владельцами компаний "Лотус отели" и "Оранж-Девелопмент" является ООО "Глобус", которое, в свою очередь, принадлежит офшору "Плимер Эссетс С.А." (Британские Виргинские острова). "ИФГ-Базис-Проект" владеет кипрский офшор "Аплерсон холдинг Лимитед". С господами Зингаревичами вчера связаться не удалось. Впрочем, источник в девелоперской "Лотус Групп", подконтрольной братьям, сообщил "Ъ", что в интересах Зингаревичей были получены лишь здания на Марсовом поле и Конюшенной площади. Однако примечательно, что владеющая "ИФГ-Базис-Проект" компания "Аплерсон холдинг Лимитед" вместе с "Плаза Лотус Групп" (совместный проект международной девелоперской Plaza Group и девелоперской "Лотус Групп") год назад анонсировали в Смольном свои планы по развитию на гостиничном рынке Петербурга ("Ъ" писал об этом в N 98 от 3 июня 2009 года). Тогда же сообщалось, что "Аплерсон холдинг Лимитед" является подразделением кипрского фонда IFG-Basis, созданным для инвестирования в коммерческую и жилую недвижимость, а его финансовыми партнерами являются австрийский банк ERSTE, итальянская группа Generali и банк Julius Baer. Впрочем, вчера генеральный директор компании "ИФГ-Базис-Проект" Данат Булавко, который по совместительству является руководителем компании "Адитум" (братья Зингаревичи являются совладельцами), не захотел раскрывать собственников компании.
Благодаря уникальному месторасположению зданий в так называемом "золотом треугольнике", они подходят под размещение отелей уровня "пять звезд" или "де люкс", считает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Saint-Petersburg. Николай Казанский добавляет, что номерной фонд в будущих отелях на Марсовом поле и Конюшенной площади может составить 200 и 120 номеров соответственно. В здании на Невском проспекте номерной фонд может достичь 100 номеров, говорит Данат Булавко. По данным Knight Frank Saint-Petersburg, сейчас в Петербурге работает 11 отелей категории "пять звезд", номерной фонд которых составляет почти 2 тыс. номеров.