После расширения Москвы количество строек жилых многоквартирных домов в городе увеличилось минимум в два раза. На присоединенных к столице территориях реализуется почти 300 подобных проектов, следует из данных Москомстройинвеста, тогда как в старых границах — около 250.
По данным Москомстройинвеста, из 1803 жилых строек на территории новой Москвы 76%, или 1374 объекта, приходится на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), 16%, или 293 объекта, реализуется в соответствии с 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". В рамках жилищно-строительных кооперативов продаются десять объектов (1%).
В Мосгосстройнадзоре (осуществляет контроль строительства) подсчитали, что на начало декабря из 1374 объектов, имеющих статус ИЖС, 29 возводятся как многоквартирные дома. В качестве примеров нарушений ведомство приводит стройки в деревнях Румянцево, Летово, Марьино и Щербинка. "Объекты вынесены на рассмотрение окружной комиссии по пресечению самовольного строительства на территории Троицкого и Новомосковского административных округов. По объекту в Щербинке на застройщика наложен штраф",— сообщили "Ъ" в Мосгосстройнадзоре.
Девелоперы признаются, что строительство многоквартирных домов на дачных участках — это обычная "серая" схема. "Строительство на земле под индивидуальное жилье дешевле, так как не предполагает затрат на городские сети, социально-бытовое обслуживание. Соответственно, цена продажи таких объектов ниже, и люди на это покупаются",— говорит один из застройщиков. По его оценкам, себестоимость строительства без затрат на коммуникации и прочие составляющие может быть почти в два раза ниже рыночной, которая в Подмосковье на объекте этого девелопера составляет 52 тыс. руб. за 1 кв. м. Чаще всего за такие проекты берутся индивидуальные предприниматели. "Это частные лица, которые выстраивают цепочки компаний таким образом, что их сложно найти, а если это удается, то сложно что-то предъявить",— объясняет другой участник рынка. По оценкам юриста одной из девелоперских компаний, стоимость продажи жилья у таких застройщиков может быть до 30% ниже среднерыночной.
По данным Москомстройинвеста, в границах старой Москвы строится около 250 объектов (инвестиционное жилье без учета городского заказа), из них порядка 100 — по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ, остальное — жилищно-строительные кооперативы. Еще в 2009 году строек по 214-ФЗ было в два раза меньше, полагают в Москомстройинвесте, основываясь на данных Росреестра. Тогда девелоперы предпочитали предварительные договоры купли-продажи. В середине 2010 года вступили в силу поправки, обязывающие строителей работать только по 214-ФЗ: в соответствии с ним застройщик может принимать деньги от граждан в счет оплаты недостроенных квартир, только заключив договор долевого участия. За получение денег с покупателей по иным схемам (предварительный договор купли-продажи, вексельная схема и др.) компаниям грозит штраф в размере 0,5-1 млн руб. за каждую проданную квартиру. По словам президента ФСК "Лидер" Владимира Воронина, обязательство соблюдать закон резко повлияло на рынок. "Ряд застройщиков разорились, заявленные проекты не были выведены на рынок, в результате образовался дефицит предложения жилья, который сгладился только через несколько лет. Закон обеспечивает чистоту проекта, страхует от двойных продаж, так как договор регистрируется, но не дает гарантий того, что объект будет достроен",— поясняет он. Представитель компании "Мортон" Игорь Ладычук добавляет, что сегодня застройщикам выгоднее соблюдать 214-ФЗ, чем обходить его. "Если квартиры в строящемся объекте продаются по договорам долевого участия, банки оформляют под них ипотеку, а это автоматически 25-30% дополнительных продаж для девелопера",— говорит он.