Плавное, но значительное снижение цен на аренду жилья в Москве и области — дело будущего, причем, возможно, ближайшего. А пока что в феврале появились реальные к тому предпосылки: предложение стало ощутимо превалировать над спросом. На этом, мягко говоря, невеселом фоне девелоперы выводят на рынок предложения для желающих всерьез заняться арендным бизнесом.
Подальше от шторма
Нынешний февраль на рынке московской и подмосковной аренды — месяц, можно сказать, знаковый, а может быть, и переломный. Именно по его итогам спрос за последние пять лет достиг своих минимальных значений, а вот предложение — максимальных. "Во всех ценовых сегментах предложение превысило спрос в 2,8 раза",— делится наблюдениями Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".
Такой рост числа сдаваемого жилья обусловлен, с одной стороны, активностью девелоперов, которые много построили и у которых много купили, в том числе в инвестиционных целях. А инвестиции взяли и не реализовались, потому что на вторичном рынке региона предложение тоже превышает спрос. И чтобы квартиры не пустовали даром, их, конечно, начинают сдавать.
Но этой зимой на продавцов обрушилась штормовая волна в виде падающего курса национальной валюты. Объекты на вторичном рынке, за исключением разве что элитных квартир, номинированы в рублях. Сделка даже по схеме "утром деньги — вечером квартира" за один день все равно не происходит: как минимум, две недели требуется на государственную регистрацию перехода прав собственности.
Что получается? Хлопнули продавец с покупателем по рукам 7 февраля, когда евро стоил 46,94 рубля, и договорились о цене в 8 млн рублей. И тут же документы в Регистрационную палату отнесли. Приходят за ними 21 февраля — а евро уже по 49,19 рубля торгуется. Как ни крути, без малого €8 тыс. убытка для продавца. И вот ему уже на желанный домик в Марбелье не хватает, поскольку там за рубли не продают.
Странные какие-то инвестиции получаются. Лучше уж квартиру временно с продажи снять и в аренду ее сдать на время, пока все не уляжется. Какой-никакой, а все же доход — не убыток. А вот когда наступит хотя бы относительная стабильность, тогда опять на продажу выставить можно. Ну и домик в Средиземноморье подождет. Вдруг там недвижимость все-таки еще подешевеет — эксперты разное говорят.
Один плюс один
Такова логика продавцов, спешно переквалифицирующихся в арендодателей. А вот что происходит с их потенциальными жильцами. Мелкие компании потихоньку разоряются, крупные начинают сокращать штаты. Пока что это не массовый процесс, как после обвала в 2008 году, но разговоры повсюду идут именно об этом — достаточно пройтись вечером по улице и немного прислушаться.
Зарплаты тоже не растут, а некоторым их уже начали сокращать. "Факторов, которые могли бы сейчас поднимать стоимость аренды в Москве, нет. Рынок требует все больше дешевых предложений. Возможно, снижение арендных ставок продиктовано ожиданиями предстоящего экономического спада, ведь известно, что арендный рынок наиболее чутко реагирует на подобного рода сигналы",— говорит Павел Луценко, генеральный директор портала "Мир квартир".
Те, у кого заработок стабилен, арендуют жилье надолго, замечает Мария Жукова. Риэлторы знают немало примеров, когда собственник и наниматель не расстаются по 5-7, а иногда и 10-15 лет. В съемном жилье играют свадьбы, защищают дипломы, здесь рождаются и вырастают дети — и чем дальше, тем больше таких примеров, которые, кстати, приближают нас к Европе, где гораздо меньше собственников и гораздо больше арендаторов жилья.
Наконец, те, кому целая квартира оказалась не по карману, объединяются и начинают снимать ее с кем-нибудь пополам. Простая арифметика: раньше эти люди снимали две квартиры, теперь — одну. Популярность совместного найма сначала дала арендодателям в руки инструмент для увеличения месячной стоимости квартиры, а теперь заставляет постепенно снижать цены — или, по крайней мере, не повышать.
Понижение планки
По данным "МИЭЛЬ-Аренды", в московском экономклассе средняя месячная стоимость однокомнатных квартир — а они обычно выступают индикатором рынка в целом и дорожают, как правило, первыми — увеличилась за месяц в пределах статистической погрешности: на 0,47%, составив 33 650 рублей. За год эти объекты подорожали всего на 3,2%, то есть даже вполовину не догнали инфляцию. А минимальная цена таких квартир за год и вовсе упала на 3,4%, причем в прошлом месяце тенденция продолжилась: падение составило 1,4%.
В высокобюджетных сегментах "однушки" вроде бы подорожали — за месяц на 2,2%, а за год на целых 14,2% — и теперь стоят в среднем 60 060 рублей в месяц. Но если посмотреть на их минимальную стоимость, то выясняется, что в январе текущего года она была на 12,3% выше, а теперь равняется 50 001 рублю в месяц.
Если говорить о рынке аренды Подмосковья, то здесь тенденции почти не отличаются от столичных. Разве что ценник ощутимо ниже. По данным портала "Мир квартир", с февраля 2013 года по февраль нынешнего аренда "однушек" подешевела на 4,2%, а "двушек" — почти на 8%. Средняя цена однокомнатной квартиры в области составляет 22 257 рублей в месяц, двухкомнатной — 27 818 рублей, трехкомнатной — 35 127 рублей.
Новые инструменты
Нельзя, конечно, отмести тот факт, что аренда в элитном секторе, особенно в центре Москвы, дешевеет вместе с жилым фондом. Особняки позапрошлого века постройки — это, конечно, очаровательно, но ведь не для всех. Есть целая категория арендаторов, которым помимо хорошего расположения дома требуются захватывающие виды из панорамных окон, консьерж-сервис, однородная социальная среда. Такое предложение в Москве пока ограниченно, и вот над этим девелоперы решили поработать, попутно изобретая новые инвестиционные инструменты.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, рассказывает, что в этом году получила активное развитие концепция арендного бизнеса: "В портфелях многих девелоперов появились так называемые арендные предложения, заточенные под частного инвестора. Как правило, это небольшие по площади апартаменты, предлагающиеся покупателю уже с отделкой".
Поскольку прямых схем "сегодня дешево купил, а завтра дорого продал" практически не осталось, спекулятивная составляющая с рынка ушла. Стоимость квадратного метра меняется со степенью готовности объекта, и нельзя не учитывать то обстоятельство, что риски затягивания сроков строительства на падающем финансовом рынке все выше. Все это заставляет инвесторов менять линию поведения, в частности обращая внимание на арендный бизнес, рассуждает господин Белоусов. Он считает, что доходность такого бизнеса составляет 7% годовых в валюте. "Это не идет ни в какое сравнение с банковскими вкладами,— рассуждает эксперт.— Кроме того, в распоряжении инвестора остается стабильный актив".
В качестве примера приводится 100-метровая квартира в построенном ЖК "Аэробус". На этапе ввода проекта в эксплуатацию стоимость 1 кв. м составляла около $4 тыс., таким образом, с учетом ремонта и меблировки такая квартира обошлась бы инвестору в $500 тыс. Сдавая квартиру за $4 тыс. в месяц, владелец получает $48 тыс. в год. За вычетом налога, который можно минимизировать до 6%, и эксплуатационных расходов ($250 в месяц) доходность инвестиций составит 7% годовых.
Справедливости ради надо сказать, что вклады в долларах США под 7% в столичных банках все-таки есть, хотя их действительно становится все меньше. С другой стороны, арендный бизнес довольно хлопотный и становится действительно доходным только в руках профессионалов, которых у нас пока нигде не учат. Но на пороге очередного финансового кризиса многим хочется обезопасить свои вложения. Так что можно рассчитывать, что покупатели на арендные предложения найдутся.