Программу господдержки ипотечного кредитования могут распространить на вторичный рынок. Таким образом планируется сформировать платежеспособный спрос на недвижимость, которую могли бы продать потенциальные покупатели новостроек. Участники рынка не ждут, что распространение программы на вторичку раскачает стагнирующий с начала года рынок.
Осенний счет
По итогам сентября Минфин примет решение о возможном распространении программы субсидирования ипотечных кредитов на покупку квартиры в новостройках на недвижимость на вторичном рынке. Как сообщил заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев, после невысоких выдач в июле--августе сентябрь даст объективное представление о востребованности программы.
Программа льготной ипотеки на новостройки предполагает предоставление банкам и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию субсидий на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным под ставку не выше 12% годовых. Банк получает субсидию на возмещение недополученных доходов до уровня ключевой ставки ЦБ, увеличенной на 3,5 процентного пункта. Сейчас ключевая ставка составляет 11%, если ставка достигнет 9,5% и ниже, предоставление субсидий прекращается. При этом для заемщика ставка остается неизменной на все время жизни кредита. Субсидии предоставляются банкам по кредитам, выданным с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, сроком до 30 лет, на сумму не более 8 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. для регионов. При этом заемщик должен внести первоначальный взнос в размене не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, а также заключить договор комплексного страхования.
На 1 сентября, по данным Минфина, по программе было выдано более 77,9 тыс. кредитов на общую сумму 136,5 млрд руб. При этом на 1 августа, по данным ЦБ (данные на 1 сентября на момент сдачи номера еще не были опубликованы), в стране было выдано 338,5 тыс. ипотечных кредитов на сумму 555,3 млрд руб. В июле максимально возможный объем выдачи кредитов по программе был увеличен с 400 млрд до 700 млрд руб.
Альтернативные сделки
Распространение программы субсидирования на вторичный рынок рассматривается в качестве одного из вариантов стимулирования увеличения выдач кредитов по программе. По словам Алексея Моисеева, обсуждается вариант связать покупки на первичном и вторичном рынках. В самых общих чертах предлагается предоставлять льготные кредиты на покупку недвижимости в рамках альтернативных сделок, итог которых покупка в новостройке по льготной программе.
Банкиры подтверждают, что темпы выдачи кредитов по льготной программе на новостройки не соответствуют запланированным. "Расширение программы господдержки рассчитано на стимулирование спроса на первичном рынке,— отмечает директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.— По итогам первого полугодия выяснилось, что спрос на кредиты в рамках этой программы не такой большой, как ожидался. Он соответствует первоначальным ожиданиям — тем 400 млрд руб., которые изначально закладывались в программу, но с учетом снижения ключевой ставки объемы этой программы уже озвучиваются в районе 700 млрд руб., и, очевидно, что эта сумма недостижима при текущих параметрах программы субсидирования".
Одной из причин проседания госпрограммы субсидирования новостроек эксперты называют как раз отсутствие у многих желающих приобрести квартиру в строящемся жилье средств на внесение первоначального взноса. Учитывая, что максимальная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга составляет 8 млн руб., то, чтобы рассчитывать на эту сумму, заемщику нужно не менее 2 млн руб. собственных средств. При этом продать, например, уже имеющееся жилье потенциальный заемщик не может в связи с высокими ставками и низким спросом.
"Сейчас средняя ставка по ипотеке на приобретение жилья на вторичном рынке 14,25%. В январе--феврале ставка была на уровне 19%",— сказала начальник управления развития залоговых продуктов банка "Открытие" Анна Юдина. Схожий уровень ставок на вторичном рынке недвижимости фиксируют и в Райффайзенбанке. "Сейчас средний рыночный уровень ставок по ипотеке на покупку вторичного жилья составляет порядка 14,5%. В январе, например, эта цифра была порядка 19%",— отметил начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.
"Получается, что покупателям, которые собираются продать имеющуюся недвижимость, чтобы вложить вырученные от ее продажи деньги в первоначальный взнос на покупку новостройки, сделать это нелегко из-за ослабленного спроса",— поясняет Анна Юдина. С банкирами согласны и участники рынка недвижимости. "С началом делового сезона постепенно восстанавливается спрос, однако объем предложения существенно превышает спрос, поэтому сейчас у покупателей пока еще остается возможность для того, чтобы совершить выгодное приобретение",— констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина.
Первичный перекос
Купить в ипотеку квартиру на вторичном рынке в нынешнем году было намного труднее из-за выросших ставок и ужесточения требований к заемщикам. "В Абсолют-банке доля кредитов на покупку квартир на вторичном рынке составляет 50% от общего объема выдаваемых с января по сентябрь ипотечных кредитов,— отмечает зампред правления Абсолют-банка Алексей Елагин.— В прошлом году доля таких кредитов составляла 85%". Аналогичную динамику отмечают и в банке "Открытие". "В сентябре 2015 года доля кредитов на вторичном рынке составляет 30%,— сказала Анна Юдина.— В сентябре 2014 года ситуация была абсолютно противоположная: доля кредитов на вторичном рынке составляла 70%".
"Один из вариантов расширения программы — субсидирование ипотечных ставок по альтернативным сделкам: по сделкам продажи жилья на вторичном рынке, которые непосредственно связаны с покупкой жилья в новостройках,— продолжает Андрей Осипов.— Условно говоря, когда у человека нет денег на первоначальный взнос, он продает свою квартиру на вторичном рынке и использует вырученные деньги для того, чтобы вложиться в новостройку с помощью ипотечного кредита. Только по таким сделкам и будет действовать субсидируемая процентная ставка. Поэтому, безусловно, основная цель — дополнительная поддержка рынка новостроек. При этом я не думаю, что такие сделки составят сколько-нибудь существенную долю вторичного рынка недвижимости".
На альтернативные сделки при покупке квартиры в новостройке приходится сейчас порядка 25-30% от общего объема покупок с привлечением кредита по субсидируемой программе. "В настоящее время доля сделок, проводимых по указанной схеме, составляет около 25% от всего объема сделок в рамках государственной программы субсидирования ипотечной ставки",— отметил Алексей Елагин. Хотя доля взаимозачета является значительной, составляя около 30%, основная доля рынка не охвачена льготной ипотекой. То есть рынок новостроек снова получает поддержку и клиенты, продающие свои квартиры в обмен на первичное жилье, быстрее найдут покупателя на свои квадратные метры. Верно и то, что люди, планирующие оформить кредит, будут искать квартиры, реализуемые в рамках взаимозачета, чтобы получить выгодные ставки по ипотеке. Таким образом, данный сегмент будет еще более активным.
Процедурный вопрос
Банкиры считают, что сумма кредита по субсидируемой программе на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости может быть такой же или все же выше, чем для новостроек. "Мы считаем, что программа государственной поддержки ипотеки на вторичном рынке может ограничить суммы кредита теми же значениями, что сейчас действуют на первичном рынке",— отмечает Андрей Морозов. С ним согласна и Анна Юдина. "Максимальная сумма кредита по такой программе должна быть как минимум на 30-40% выше, чем по государственной программе ипотечного кредитования новостроек",— уверен Алексей Елагин.
По словам Алексея Моисеева, пока нет конкретного проекта, процедуру получения кредита на покупку квартиры на вторичном рынке по льготной программе можно представить лишь примерно. "Схема получается сложная, возможно, будет предложена следующая последовательность действий,— предлагает Анна Юдина.— Клиент выбирает квартиру в новостройке, если сделка будет кредитная, покупатель обращается в банк за одобрением кредита и выбранного объекта. После получения от банка подтверждение об одобрении кредита покупатель выставляет на продажу имеющуюся недвижимость с ориентацией на то, что под нее можно воспользоваться льготной ставкой по ипотеке. Одновременно покупатель имеющейся недвижимости получает одобрение на льготную ипотеку в банке. Организовывается альтернативная сделка, условием выдачи кредита по льготной ставке на "вторичку" становится приобретение продавцом недвижимости в новостройке".
Банкиры считают, что распространение программы господдержки на вторичный рынок позволит снизить текущий уровень ставок. "В случае запуска обсуждаемой программы средняя ставка по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке до конца года может снизиться до уровня 11,5-12,5%",— предполагает Алексей Елагин. "Очевидно, что с введение госпрограммы ипотечные ставки на вторичном рынке жилья понизятся,— уверен Андрей Морозов.— Можно допустить, что их значения будут идентичны значениям ставок на первичном рынке".