"Транснефть" закрыла сделку по покупке у Snegiri Development Александра Чигиринского небоскреба Evolution Tower в "Москва-Сити". Офис в деловом центре, ранее оценивавшийся в $1 млрд, по нынешним рыночным ценам может обойтись нефтяной компании лишь чуть более чем в $300 млн. Но девелопер пока не получил всю сумму — покупатель ждет завершения работ.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
"Транснефть" закрыла сделку по покупке небоскреба Evolution Tower в "Москва-Сити", сообщил "Ъ" представитель нефтяной компании, отметив, что продавец исполнил не все обязательства. "Необходимо закончить внутренние работы, в том числе связанные с вентиляцией здания. Поэтому переезд планируется на декабрь 2017 года",— пояснили в "Транснефти". В приемной гендиректора Snegiri Development (девелопер и владелец башни) не смогли оперативно прокомментировать сделку.
Snegiri Development Александра Чигиринского начала активное строительство башни в 2012 году. Небоскреб общей площадью 154 тыс. кв. м расположен на втором и третьем участках в деловом центре "Москва-Сити". В прошлом году строительство закончилось, сейчас идут внутренние отделочные работы. По данным Knight Frank, 79 тыс. кв. м башни занимают офисы, остальное — парковка и торговые помещения.
"Транснефть" давно искала офис. Сейчас структуры компании занимают несколько помещений в разных районах Москвы: головной офис находится на Большой Полянке, ряд подразделений — на улицах Добролюбова и Радио. "Транснефть" рассматривала покупку у "Стройгазконсалтинга" President Plaza рядом с Кутузовским проспектом, бизнес-центра "Оружейный" (принадлежит в равных долях Сбербанку и "Мегафону") у станции метро "Маяковская", "Аквамарина III" в районе Озерковской набережной (AFI Development). Осенью 2014 года нефтекомпания договорилась о приобретении Evolution Tower. По данным "Ъ", стороны быстро достигли принципиальных договоренностей, покупатель оплатил часть сделки, заморозив часть суммы до того, как продавец закончит все работы внутри здания. ""Транснефть" выплатила около 80% стоимости башни, из оставшейся суммы около 5% будет переведено, когда закончатся отделка и все внутренние работы",— сообщает собеседник "Ъ".
По оценке директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алана Балоева, рыночная стоимость объекта составляет 250-300 тыс. руб. за 1 кв. м. Собеседник "Ъ", знакомый с ходом сделки, рассказал, что торговые помещения останутся у Snegiri Development. Таким образом, офисы в Evolution Tower могут обойтись "Транснефти" в 19,7-23,7 млрд руб., или $303-364 млн по текущему курсу ЦБ. Ранее эта сделка оценивалась в $1 млрд и претендовала на самую крупную в этом году. Сейчас ее перебивает приобретение ВТБ: группе перешла башня "Евразия" Сулеймана Керимова, офисная часть которой занимает 86 тыс. кв. м, а общая площадь — 193,4 тыс. кв. м.
Обе эти сделки не являются инвестиционными. По словам Алана Балоева, для кризисного периода такая ситуация ожидаема. Среди примеров — переуступка семьей бывшего вице-президента ЛУКОЙЛа и экс-сенатора Ралифа Сафина доли в торгцентре "Рига Молл" совладельцу холдинга "Сибуглемет" Владимиру Мельниченко. "Такие сделки могут проходить с дисконтом к рыночной цене или подразумевать дополнительные условия, выходящие за рамки одного объекта",— отмечает господин Балоев.
Продажа Evolution Tower привела к двукратному снижению вакансий в "Москва-Сити". Площади башни фактически ушли с рынка еще в конце 2015 года, в итоге за четвертый квартал доля вакантных площадей упала с 31% до 16,7%. Сейчас, по данным JLL, в "Москва-Сити" 910 тыс. кв. м офисных площадей, после ввода в этом году в эксплуатацию башни "Восток" (205 тыс. кв. м) показатель увеличится до 1,1 млн кв. м. Доля вакантных площадей составляет 16%, что соответствует среднему показателю по Москве (15,8%). JLL оценивает ставки аренды в "Москва-Сити" в $360-600 за 1 кв. м в год, но на практике стоимость помещений остается предметом переговоров.