В стране вроде бы кризис, при этом объемы строительства жилья не уменьшаются, а объемы ипотечного кредитования вообще растут. Об этом феномене мы беседуем с министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ МИХАИЛОМ МЕНЕМ.
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ / купить фото
— Какова динамика ввода жилой недвижимости?
— За восемь месяцев этого года введено 42,8 млн кв. м, что на 5,8% меньше аналогичного периода прошлого года. Подчеркну, что небольшое снижение связано с падением объема индивидуального жилья, динамика ввода многоквартирных домов сохраняется на уровне рекордных 2014-2015 годов. По данным регионов, всего в России к концу года должно быть сдано 76-77 млн кв. м — это если исходить из пессимистичного сценария. Более оптимистичный вариант — 80 млн кв. м.
— Какую поддержку просят застройщики у государства и какую — получают?
— Поддержка субсидирования ипотечной ставки сыграла свою роль: порядка 40% всех ипотечных кредитов в этом году были взяты с господдержкой. Программа заканчивается в этом году, и пока мы еще только обсуждаем, чем ее заменить. Но она уже и не совсем актуальна, потому что средняя процентная ставка по ипотечным кредитам по стране — 12,7%, то есть коммерческие ставки постепенно снижаются до уровня ставки с господдержкой.
— Большие объемы ввода жилья тормозятся еще и недостатком земель с необходимой инфраструктурой...
— Два последних года были рекордными по объемам ввода жилья, в результате свободных земельных участков под комплексное освоение территорий с имеющейся и готовой инфраструктурой практически не осталось, и это очень серьезный вызов. Грубо говоря, мы съели готовую инфраструктуру. Сейчас застройщикам приходится создавать ее самостоятельно и закладывать расходы в стоимость квадратного метра, а это могут себе позволить буквально несколько субъектов Российской Федерации: Москва, Московская область, может быть, Санкт-Петербург.
— Что же делать остальным регионам?
— А в остальных регионах, если застройщик будет закладывать инфраструктуру в стоимость квадратного метра, он просто ничего не сможет продать. Да и у регионов возможности инвестировать в инфраструктуру сейчас нет. И вот здесь как раз и требуется помощь государства. Как известно, жилищное строительство — это приоритетный проект. Для его реализации обсуждается финансирование с 2017 года в размере 20 млрд руб. как раз на развитие инфраструктуры. Сегодня мы работаем над теми критериями, по которым регионы будут попадать в эту программу. Эта работа будет закончена до конца года, и с января запустим процесс. По предварительным предложениям, которые мы представили в правительство, планируется субсидирование процентной ставки при строительстве инженерной инфраструктуры, а для социальной и внутриквартальной транспортной инфраструктуры — прямые дотации.
— Кстати, о Подмосковье. Вокруг МКАД образуется целый пояс сплошной многоэтажной застройки. У вас нет ощущения, что все эти территории, которые когда-то именовались зеленой зоной, становятся новым спальным районом Москвы независимо от административной принадлежности?
— Безусловно, такое ощущение есть, и мы приветствуем инициативы губернатора Московской области насчет снижения этажности в микрорайонах комплексной застройки. Если эти благие намерения будут реализовываться, то все-таки есть надежда, что новые микрорайоны Подмосковья не будут иметь такую этажность. Региональные власти должны понимать, чем это все закончится и насколько высока вероятность коллапса той же дорожной инфраструктуры.
— Есть ли риск того, что все эти новостройки просто перестанут покупать?
— Важно, чтобы параллельно со строительством жилья создавались рабочие места — тогда будет устойчивый спрос. Это тоже зона ответственности в том числе региональных властей.
— Какие есть возможности развития сложившихся городских агломераций? Место под застройку еще осталось?
— В первую очередь — промышленные территории. В крупных российских городах до 20-25% территории заняты промзонами, которые сегодня не функционируют по прямому назначению. Понимаете? Это не считая работающих заводов и фабрик. А ведь это как раз те территории, где уже есть готовая инженерная инфраструктура. Только в Москве промзонами занято более 18 тыс. га.
— Это те, которые пока не застраиваются?
— Именно. К реновации предлагается чуть более 4 тыс. га, и на них можно будет построить чуть более 100 млн кв. м. Это не только жилье, но и коммерческая недвижимость. В Санкт-Петербурге можно вовлечь в оборот почти 7,8 тыс. га промзон — это так называемый серый пояс, примыкающий к центру города.
В Екатеринбурге — 4,5 тыс. га, предполагаемый объем строительства — 110 млн кв. м недвижимости. Принятый закон N373-ФЗ позволяет застраивать неэффективно использованные застроенные земли. Собственники могут развивать их самостоятельно, если это у них не получается — инициатива передается в руки органов местного самоуправления.
— Но и от промышленного производства нельзя отказываться...
— Весь мир идет по пути создания индустриальных парков, причем за пределами городов и тем более не в исторических центрах. Иногда целесообразнее вообще новый город построить. Вот сейчас начинается строительство нового города Циолковский рядом с космодромом Восточный. Там уже начинается строительство жилья, в основном для тех, кто будет по контракту работать на космодроме.
— Сейчас приняты поправки к закону о долевом инвестировании, в чем их польза для дольщиков?
— У нас каждый договор долевого участия (ДДУ) граждан в строительстве дома должен страховаться. Ранее страховать могла любая компания, а тариф там был 0,2-0,3% от стоимости договора — по сути, номинальный, то есть в случае форс-мажора страховые обязательства по таким договорам вряд ли будут выполнены. Теперь совместно с ЦБ мы ограничили количество страховых компаний, которые работают на рынке долевого строительства, их стало 20, и тариф стал разумный: около 1%. Подчеркну: оплачивает страхование застройщик, а не дольщики. А с 1 января 2017 года любой договор ДДУ будет страховаться не в страховой компании, а в специально созданном государственном фонде. Хочу отметить, чтобы не было путаницы: если в доме продажи уже начались и хотя бы один договор застрахован до 1 января, фонд не будет перехватывать страхование этих новостроек, они будут и дальше страховаться в той же компании. Фонд будет брать на себя обязательства только по новым проектам.
— Перейдем к ипотечному кредитованию, без которого рынок жилой недвижимости просто не может существовать. Вас не пугает большой объем кредитов?
— Самый большой объем ипотечных кредитов пришелся на 2014 год. Сложно представить: 1 трлн 760 млрд руб. В 2015 году цифры снизились, несмотря на рекордные объемы ввода жилья: 1 трлн 100 млрд. А в этом году, по результатам восьми месяцев, объем ипотеки вырос на 34%, то есть мы возвращаемся к рекордным показателям 2014 года. А насчет "пугает"... Вот смотрите: Центробанк требует, чтобы минимальный взнос при субсидированной ставке был не менее 20%. А в реальности средний первоначальный взнос по стране — около 37%. То есть люди подходят ответственно к своей кредитной нагрузке, стараются максимально увеличить объем первичных собственных средств при покупке жилья. Сегодня ипотека — это единственный реальный шанс для молодых семей, для людей среднего класса улучшить свои жилищные условия. Поэтому ипотека развивается, и мы будем ее поддерживать — это действительно драйвер в развитии жилищного строительства. С 2005 года объем ипотеки вырос в 20 раз. Ни один сектор экономики не вырос так у нас в стране. Это действительно прорыв. И благодаря ипотеке 5 млн семей за последние 12 лет улучшили свои жилищные условия. Перелом произошел, когда АИЖК стало развивать систему рефинансирования ипотечных кредитов. Ипотеку стали выдавать средние и малые банки регионов.
— Какие регионы наиболее "ипотечные", а какие — наименее?
— Наиболее активно ипотека развивается в Москве, Московской области, Краснодаре, Татарстане, Башкирии, Ростове, Калининграде. Но практически во всех субъектах люди имеют возможность взять ипотечный кредит. К сожалению, количество банков не так уж велико. Основная доля ипотечного портфеля приходится на Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и еще ряд банков, но, конечно, хотелось бы, чтобы было больше банков, которые принимают участие в этой программе. С другой стороны, прямое рефинансирование со стороны АИЖК уже не так актуально, как на первой стадии. Сегодня перед агентством стоят другие задачи — я это могу сказать как заместитель председателя наблюдательного совета. Это в первую очередь ИЦБ (ипотечная ценная бумага), которая будет выпускаться под гарантии агентства. Работа в этом направлении ведется активно.
— И еще — строительство арендных домов.
— Да, у нас ведь уже порядка 1 млн кв. м арендного жилья построено. Мы пока не понимаем, какой будет спрос на это жилье именно с психологической точки зрения — все-таки люди привыкли, что собственником быть лучше, чем арендатором. Сегодня мы с АИЖК готовим целый ряд пилотных проектов в крупных городах, в том числе в Москве, которые позволят нам выработать стратегию по развитию арендного жилья в стране.
— Не идет ли речь о создании госкомпании в строительстве?
— Мое мнение, что присутствие государства в экономике нужно минимизировать. Это касается и строительства, и жилищно-коммунального хозяйства, и городского благоустройства. Государство в экономике не очень эффективная конструкция, основная наша роль — регулирование.
— Ну и последний вопрос: какой совет лично вы можете дать людям, которые рассматривают сейчас возможность приобретения жилья, в том числе в кредит?
— Сейчас такой момент, когда цена квадратного метра достаточно низкая и вплотную приближается к себестоимости. И если на семейном совете уже принято решение об улучшении жилищных условий и возможном вхождении в ипотечную программу, нужно воспользоваться этим моментом. К тому же пока еще работает программа субсидирования ипотечной ставки. И конечно, нельзя покупать жилье по серым схемам — только по закону N214, который в нынешней редакции достаточно эффективно защищает права дольщиков.