Конституционный суд (КС) вчера отказался признать неконституционным закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предоставляющий владельцам домов в коттеджных поселках доли в имуществе общего пользования. КС признал, что регулирование общей собственности таких объектов и многоквартирных домов должно радикально отличаться. Представитель президента решение поддерживает, а эксперты разочарованы тем, что КС "не пресек хулиганство" с общей собственностью в коттеджных поселках.
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
КС вчера не помог жителю подмосковного поселка Барвиха Николаю Марасанову оспорить продажу товариществом собственников жилья нескольких земельных участков. Из-за сделки имущество общего пользования жителей поселка — дороги, коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция и др.— перешли в собственность выкупившего участки юрлица. Суд установил, что истец не обладал правом собственности на имущество ТСЖ и не может истребовать его в суде.
Господин Марасанов настаивал на том, что закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество нарушает его конституционные права и лишает членов ТСЖ и домовладельцев, не входящих в состав ТСЖ, судебной защиты права собственности на общее долевое имущество. КС, однако, признал, что регистрация права собственности на недвижимое имущество ТСЖ не препятствует судебной защите владельцев индивидуальных домов. ТСЖ как собственник общего имущества (в частности объектов инфраструктуры) не вправе распоряжаться им без учета интересов владельцев индивидуальных домов, но закон не связывает право собственности на дом с возникновением доли в имуществе общего пользования.
При этом КС разделил объекты инфраструктуры в частных и многоквартирных домах, предложив "индивидуалам" в случае несогласия с совершенными ТСЖ сделками оспаривать их в суде. Для многоквартирных домов "необходим специальный правовой режим, и закон подтверждает право долевой собственности", пояснил вчера судья-докладчик Владимир Ярославцев. Однако в ИЖС иная ситуация — инфраструктура там разрастается и встает вопрос, насколько участникам ТСЖ выгодно ее содержать. "Я не видел, чтобы заявителю отключили воду, а действующая статья не препятствует его судебной защите",— обосновал позицию судья. По его словам, "интересы ТСЖ подчинены интересам собственников". "Что КС смог в отсутствие специального правового регулирования сделать в меру своих возможностей и человеколюбия, то мы и сделали,— признал судья, подчеркнув: — Мы подтолкнули законодателя, насколько это необходимо, уточнить специфику регулирования в этой сфере".
Отметим, что буквально вчера комитет Госдумы по жилищной политике отклонил законопроект о распространении на коттеджные поселки норм, которые сейчас применяются при управлении многоквартирными домами. Документ предполагал обязательное проведение общих собраний и привлечение управляющих компаний к управлению такими поселками. Но комитет отметил необходимость "иного подхода" к "отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями" поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.
Полпред президента в КС Михаил Кротов считает решение суда "логичным". "Не надо распространять регулирование общей собственности в многоквартирных домах на индивидуальные",— говорит он. В свою очередь, полпред правительства в КС Михаил Барщевский считает спорный закон конституционным, но в своем отзыве отметил неопределенность правоприменения в этой сфере.
Мнения экспертов разделились. "Хотя решение касается собственников индивидуальных домов, КС уделил значительное внимание подходам к общему имуществу в многоквартирных домах,— удовлетворена глава аналитической службы юрфирмы "Инфралекс" Ольга Плешанова.— В Москве, например, было много судебных разбирательств, связанных с приватизацией чердаков, технических помещений в подъездах. Не менее сложные проблемы связаны с управлением домами. Возможно, выводы КС в мотивировочной части постановления помогут формированию единообразной правоприменительной практики",— надеется она.
"Были все основания принять более смелое решение,— разочарован партнер "Пепеляев групп" Роман Бевзенко.— У собственников квартир, коттеджей и таунхаусов равные права. Я был уверен, что КС это признает. Покупатели коттеджей оплачивают дороги и инфраструктуру, к ним полностью применима аналогия, ведь поселок — это, по сути, многоквартирный дом, положенный набок, а ТСЖ в отсутствие хозяев хулиганят и обижают владельцев. Жаль, что КС этого не пресек",— говорит юрист.