Федеральные власти надеялись, что, упростив процедуру регистрации в собственность парковок в жилых новостройках, смогут добиться оживления спроса. Но расчет пока не оправдался. Как выяснил "Ъ", интерес, в частности, москвичей к приобретению машино-мест остался на крайне низком уровне из-за их дороговизны. В некоторых случаях за место в паркинге придется заплатить до 7 млн руб., что эквивалентно стоимости однокомнатной квартиры в новостройке в пределах Москвы.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Девелоперы до сих пор не зафиксировали ожидаемого оживления покупательского спроса на паркинги в московских новостройках. Об этом "Ъ" сообщили сразу несколько участников рынка. Увеличения объемов продаж машино-мест ожидали в основном чиновники, которые инициировали принятие уже вступивших в действие поправок к законодательству, признающие машино-места в паркингах отдельными объектами недвижимости.
До этого в законодательстве не существовало даже понятия "машино-место" и каких-либо указаний, что его можно регистрировать как недвижимость с утвержденными границами. "Зачастую в результате возникали препятствия при регистрации прав собственности на парковки,— говорит партнер юридического бюро "Падва и Эпштейн" Антон Бабенко.— В некоторых случаях регистрирующие органы и суды считали, что эта часть помещения не может быть предметом сделок". Машино-места представляли собой долю в праве собственности на паркинг, что затрудняло их оборот. Например, в случае продажи долевой собственности преимущественное право выкупа возникает у других собственников.
"За первый месяц действия новых правил мы не зафиксировали кардинальных изменений в темпах продаж",— сообщила руководитель отдела маркетинга ФСК "Лидер" Ксения Цаплина.
По словам руководителя управления аналитики и оценки ГК А101 Дмитрия Цветова, январь не тот месяц, по итогам которого можно делать серьезные выводы. "Но мы в целом не ждем существенных изменений в темпах продаж или ценах на парковочные места",— оговаривается он.
Проблема не в юридических нюансах, а в востребованности парковок в целом, убеждены девелоперы. Несмотря на то что сейчас, в частности, в Москве возникают серьезные проблемы с автостоянками, москвичи по-прежнему не стремятся покупать машино-места в паркингах из-за их дороговизны. Госпожа Цаплина говорит, что цены на парковки зависят от класса жилого комплекса и дополнительно различаются для подземного и надземного паркингов. На примере проектов ФСК "Лидер" в первом случае машино-место обойдется от 300 тыс. до 7 млн руб., во втором в 250-700 тыс. руб. Для сравнения: за 6-7 млн руб. в Москве ближе к МКАД можно купить квартиру площадью 35-40 кв. м, добавляет председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.
Спрос на паркинги можно стимулировать развитием ипотечного кредитования таких сделок, считает Дмитрий Цветов. По его словам, у банков и сейчас есть такие предложения, но ипотечных сделок по покупке парковок мало — в объеме продаж за 2016 год в одном из проектов А101 их было 4%. По оценкам Дмитрия Цветова, в среднем каждый второй покупатель квартиры приобретает место в подземном паркинге и каждый пятый — в надземном. "Более чем через год после сдачи дома в эксплуатацию идут штучные продажи машино-мест",— уточняет господин Цветов.
Спрос покупателей на парковочные места напрямую зависит от расположения жилого комплекса. "В высокобюджетном сегменте нет проблем с продажей парковок, так как в центре города, где строятся такие объекты, всегда проблемы с автостоянками. К тому же цена машино-места — это незначительный процент от стоимости жилья",— приводит пример президент группы ПСН Максим Гасиев, отмечая, что на одну квартиру в элитном доме покупают два-три парковочных места. В комфорт-классе спрос формируется по тому же принципу: чем ближе объект к центру, тем выше спрос на машино-места. Но на два этих сегмента приходится максимум 25% рынка новостроек, уточняет госпожа Доброхотова.
Между тем в Минстрое продолжают настаивать, что после того, как места на парковках признаны самостоятельными объектами в долевом строительстве, повысился уровень доверия потенциальных покупателей. Сделки с паркингами теперь будут прозрачнее, подчеркивают в министерстве. Причина риторики властей очевидна: юридическая коллизия с паркингами затрудняла работу и девелоперов. С одной стороны, в Москве и других крупных городах власти не согласовывают строительство больших объемов жилья без обеспечения будущих новостроек паркингами, с другой — застройщикам сложно было продать машино-места из-за их правового статуса, отмечает Ирина Доброхотова.