Рынок ипотеки достиг минимума, даже снижение ключевой ставки ЦБ до 9,75% не дало повода ожидать радикального удешевления. Действие регулятора притормозит начавшийся было в январе-феврале рост ставок. В перспективе вряд ли они снизятся более чем на 0,5-1,0% — не ниже 10%, считают эксперты.
Короткое замедление
После рекордного роста ипотечного рынка в прошлом году первые два месяца нынешнего показывают снижение. 2016-й, когда действовала программа господдержки ипотеки на новостройку, а ставки плавно шли вниз, вернул ипотеку на докризисный уровень. По итогам прошлого года объем выданных в стране ипотечных кредитов увеличился на 27,8%, до 1,47 трлн руб. Уже по итогам февраля текущего года, следует из данных ЦБ, объем выдач сократился по сравнению с уровнем аналогичного прошлогоднего периода на 14%, до 174,3 млрд руб. Было выдано на 16,6% меньше кредитов, чем в январе--феврале годом ранее. Одновременно выросла средняя ставка по ипотеке: по итогам января — на 0,3 пункта, до 11,84%, за февраль — еще на 1,0 пункт, до 11,95%.
Произошло то самое замедление рынка после завершения программы госсубсидирования ипотеки, которое прогнозировали эксперты. "Программные" кредиты обеспечили треть общей выдачи в 2016 году, поэтому завершение программы не могло не отразиться на ипотеке в целом. "В начале 2017-го наблюдался рост ставок до 11,95%, что обусловлено завершением госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке на новостройки",— подтверждает главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин. Впрочем, этот рост компенсируется совместными программами застройщиков и банков. "Средняя ставка сегодня без учета программ с субсидированными ставками от застройщиков 11-11,5%",— комментирует руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.
Недавно рынок получил новый стимул к снижению ставок. Банк России 27 марта впервые за полгода снизил ключевую ставку — с 10% до 9,75%, вернув ее, таким образом, практически на уровень конца 2014-го. Однако, уверены эксперты, ждать значительного снижения ставок в текущем году не стоит. Ключевая ставка ЦБ — важный, но не единственный фактор, влияющий на стоимость ипотеки. "Снижение ключевой ставки до 9,75% вовсе не означает, что ипотечная ставка тоже снизится и достигнет часто обсуждаемых сегодня 4%,— замечает управляющий партнер компании Point Estate Павел Трейвас.— Ипотека в нашей стране, к сожалению, не может снизиться до заветных 4%. Чтобы появилась ипотека под 4%, должны остановиться инфляция, появиться экономический рост". В общем, стоит ждать как минимум стабилизации ставок на нынешнем, достаточно низком уровне. "Падать ставки в течение года еще будут, если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки, по прогнозам, до конца года возможно снижение на 1%",— прогнозирует Павел Тимошенко.
Банковский интерес
На уровень ставок влияет также потребность банков в размещении свободных средств. "Основные факторы снижения — политика ЦБ в отношении ключевой ставки и действия маркетмейкеров,— считает руководитель отдела продуктовой линейки банка "Дельтакредит" Алексей Тартышев.— Роль второго фактора растет: у банков достаточно избыточной ликвидности, а фондирование у ЦБ сейчас проигрывает ставкам на рынке депозитов. Мы все видели, что маркетмейкеры активно снижали ставки в преддверии последнего заседания ЦБ и без оглядки на возможные действия регулятора".
В значительной степени платежеспособный спрос уже был удовлетворен в 2016 году, поэтому банки вынуждены снижать ставки, чтобы привлечь заемщиков. "Количество платежеспособных клиентов снижается: доходы не растут, покупательная способность падает, а ипотека — самый интересный вариант вложения свободных денег для банков,— рассуждает руководитель ипотечного информационного портала Ipotekahouse.ru Марина Малайчик.— Раз клиентов мало, за них начнется борьба, в том числе путем снижения ставок". "По своим базовым предложениям основные ипотечные банки достигли минимальных значений в перспективе полугодия",— констатирует директор по развитию программ кредитования Связь-банка Андрей Точеный.
При этом важнейшее условие дальнейшего снижения ставок — благоприятная ситуация в экономике. "Ставки продолжат снижаться, если не будут действовать негативные макроэкономические факторы, а также начнется оживление на внутренних и внешних финансовых рынках, которые обеспечивают снижение стоимости фондирования для банков",— констатирует заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" банка "Возрождение" Олег Коркин. "Изменения ключевой ставки не стоит ожидать как минимум до второй половины 2017 года,— говорит директор по связям с общественностью ГК МИЦ Ольга Новицкая.— Дальнейшая коррекция ипотечных ставок возможна, однако ставка ниже 10% в 2017 году маловероятна". По мнению Олега Коркина, ипотечные ставки по выдачам в 2017 году будут в пределах 10,7-11,3%.
Это топтание ставок на низком уровне не позволит рынку серьезно вырасти, считают эксперты, поскольку денег у людей по-прежнему нет. "Я ожидаю уменьшения объемов выдачи ипотеки в этом году, поскольку прежде всего люди ждут дальнейшего снижения цен на жилье,— отмечает председатель правления Риабанка Борис Липкин.— В прошлом году сработал отложенный спрос, он был удовлетворен, а сейчас накапливается новый. Плюс обещания финансовых властей снизить инфляцию, а затем и ипотечные ставки. Уже более двух лет подряд от месяца к месяцу происходит падение объема розничного товарооборота, а это красноречивее, чем индексы потребительского доверия, ожидания и некий абстрактный рост реальных доходов, говорит об отсутствии денег у населения. Все это отражается и на ипотеке: сегодня в основном происходят сделки по улучшению жилищных условий за счет получения субсидий, материнского капитала".
Новостройка без программы
Ставка по кредитам, выданным на покупку квартир в рамках договора долевого строительства, по итогам февраля текущего года составила 11,61%, что ниже ставки по остальным видам ипотеки. "Мы наблюдаем необычную ситуацию, когда ставки на первичном рынке у отдельных банков установлены ниже ставок для вторичного рынка,— указывает Андрей Точеный. — В конкурентной борьбе за партнерство с основными игроками строительного рынка это способ получить поток клиентов, приобретающих жилье на первичном рынке, которые по статистике более качественно обслуживают долг".
В апреле, например, Связь-банк снизил ставку по кредитам на покупку квартир в согласованных объектах в Москве и регионах до 10%. Для остальных объектов ставка увеличивается на 0,6%. "По стандартным ипотечным программам на приобретение первичного жилья ставки в среднем варьируются от 11,25% до 12,75% годовых",— приводит данные директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. "Средняя ставка по ипотеке по объектам ФСК "Лидер" сегодня составляет 10%, однако по большинству наших объектов действует программа со Сбербанком с субсидированной ставкой 8,4% на весь срок кредита,— уточняет Павел Тимошенко.— За счет подобных программ ставки на первичном рынке значительно ниже ставок по вторичному жилью, что делает квартиры в новостройках доступнее для покупки".
После завершения программы госсубсидирования объяснить эту тенденцию можно действием совместных программ банков и застройщиков. У Сбербанка, например, до конца мая действует акция на новостройки, в рамках которой заявлена ставка 10,4% годовых. У Транскапиталбанка есть совместная акция с застройщиком, по которой можно приобрести квартиру в определенном ЖК в кредит под 8% годовых при сроке кредитования восемь лет. "За счет партнерских программ с банками застройщики предлагают ставки в среднем под 10,35-10,9% годовых, которые значительно — на 1-2 п. п.— ниже, чем на вторичном рынке,— рассказывает Наталия Немчанинова.— Например, в наших подмосковных многоквартирных домах комфорт-класса стартовала новая ипотечная программа совместно со Сбербанком — фиксированная ставка 8,4% годовых на срок до семи лет".
Если речь идет не об акции с застройщиком, а о собственной программе банка, декларируемая низкая ставка доступна при значительных ограничениях. Например, банк "Дельтакредит" предлагает ипотеку на новостройку под 10-11,5% годовых. Получить эти ставки можно при первоначальном взносе от 50% рыночной стоимости, а также при условии платежа за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита. Кроме того, потребуется комплексное страхование — жизни и здоровья, имущества и риска утраты права собственности на него. Срок кредита — от 5 до 25 лет, кроме того, будут оцениваться уровень качества кредитной истории заемщика, его трудовая деятельность, уровень образования, количество участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам.
"Спрос на новостройки несколько увеличится по сравнению с 2016 годом,— прогнозирует Олег Коркин.— Сохранить и даже несколько превысить уровень прошлогодних продаж банки могут за счет совместных программ с застройщиками-- например, когда предлагается скидка к ставке по ипотечному кредиту".
Вторичный рынок ждет заемщика
Пока интерес продавцов, банков и покупателей сконцентрирован на новостройках, условия на вторичном рынке менее привлекательны. "Средневзвешенная ставка по ипотеке на вторичном рынке жилья составила за февраль 12,11% годовых,— подсчитывает Марина Малайчик.— Сейчас рынок заемщика: банки в них заинтересованы, а раз есть интерес, значит, будут предлагаться лучшие условия. Ставки при покупке жилья на вторичном рынке снизятся и сравняются со ставками в новостройках". Райффайзенбанк предлагает ипотеку на вторичном рынке под 11,5% годовых. Такую же заявляет Связь-банк.
Незначительная разница ставок по сравнению с предложением на первичном рынке не означает полного отсутствия интереса к объектам вторички. "Спрос на квартиры вторичного рынка растет, однако его темпы ниже ожидаемых на фоне высокой конкуренции на привлекательном рынке новостроек",— говорит Андрей Точеный.
В любом случае условия сейчас привлекательнее, чем, например, в 2015 году, когда средневзвешенные ставки, по данным ЦБ, составляли 12,29-14,71%. В условиях ожидаемого дальнейшего сокращения ставок заемщикам, обслуживающим дорогой кредит, можно задуматься о более выгодных условиях. "Если ипотечный кредит получен по довольно высоким ставкам уровня конца 2012 — начала 2015 годов, то сейчас благоприятное время для рефинансирования",— считает Олег Коркин. "Разница в ставке должна быть не менее 1-2% годовых, иначе она будет съедена расходами на сделку, при этом вы должны сохранить размер ежемесячных платежей",— советует Андрей Точеный.