Писк коммунизма
Сектор рынка
К "сталинским" высоткам можно относиться по-разному. Можно видеть в них отблески жестокой эпохи, можно погружаться в витающие над ними сонмы легенд и тайн, можно с легкой небрежностью подмечать их несоответствие канонам современного элитного жилья, можно искренне любоваться их величавостью. А еще в них можно просто жить.
Контрасты душ
"Они будто церкви советского периода",— отзывается о знаменитых "сталинских" высотках эксперт компании "Инком" Виктор Моисеенко. Церкви — не церкви, но что-то от храмов в них и в самом деле есть. По одну сторону дверей сливаются воедино Москва-река и Яуза. По другую — арочные проходы, на стенах гранит и мрамор, под высоким потолком лепнина и роспись. Это холл центрального подъезда самой величественной из жилых высоток, той, что на Котельнической набережной. Несколько нарушает визуальный ряд лишь флаг Российской Федерации рядом со столом консьержки, символ другой эпохи. На самом деле контрастов в доме на Котельнической куда больше. Боковые подъезды, например, значительно проще и скромнее. Зато есть экзотический по меркам середины XX века (времени постройки дома) гараж из кирпича и бетона. "А вот помпезные потолки (высотой 3,2 м), скорее, стандарт того времени, нежели что-то ранее невиданное,— рассказывает бессменный управдом Софья Перовская.— И кухоньки в 5,6 кв. м на их фоне смотрятся совсем уж неуместно крохотными, да и двухкомнатные квартиры не более 70 кв. м тоже тесноваты".
По нынешним стандартам элитного жилья это, действительно, маловато. "Именно поэтому основной пик продаж в сталинских высотках пришелся на начало 90-х годов, когда элитный рынок недвижимости только зарождался,— рассказывает управляющий партнер компании "Новое качество" Александр Илюхин.— Тогда они выгодно отличались от домов типовой застройки. Теперь же по техническим параметрам, инфраструктуре высотки не сравнятся с новыми элитными жилыми комплексами и даже с домами бизнес-класса. Поэтому и запросов на покупку в них, и квартир, выставляемых на продажу, немного". Даже несмотря на то, что в доме недавно сделали капитальный ремонт, поменяв все коммуникации. "Однако их уровень очень высок: даже в настоящее время на московском рынке недвижимости практически ни одно жилое высотное здание не может сравниться со сталинскими домами-высотками по качеству строительства",— защищает один из своих любимых московских объектов руководитель отдела городской элитной недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко.
А Виктор Моисеенко из "Инкома", тоже большой почитатель сталинского ампира, довольно много работающий с выставленными на продажу и со сдающимися в аренду квартирами в этом доме, отметил еще одну любопытную деталь: дом на Котельнической набережной притягивает к себе людей особенных.
"Мне никогда не приходилось сталкиваться с тем, чтобы квартиры здесь приобретались в инвестиционных целях,— рассказывает эксперт компании "Инком" Виктор Моисеенко.— Их покупают исключительно для жизни. Кто бы ни интересовался квартирами в этих домах — хоть русские, хоть иностранцы, они мало похожи на обычных бизнесменов с коммерческим блеском в глазах. Скорее, все они напоминали мне собирателей раритетов, крайне трепетно относящихся к новинкам в своих коллекциях".
Для магов и не только
То, что квартиры здесь приобретаются исключительно для проживания, конечно, миф. Как, впрочем, и то, что на продажу и на аренду они выставляются редко. Да ничуть не реже, чем в любом другом доме. Но то, что продвигаются квартиры в доме-высотке по-особенному — это факт. Вот, например, как выглядит одно объявление: "Абсолютно пустая (без людей и без мебели) квартира 160 кв. м ждет своих арендаторов — тех, кто ценит "архитектурные излишества" сталинских высоток, вид из окон на Кремль, спокойствие, безопасность и солидность. Товар не "ширпотреб" — "индпошив", поэтому цены низкими не будут!" Вот так, не без изыска, владелец квартиры в знаменитом доме на Котельнической набережной завлекает арендаторов. И он далеко не одинок в стремлении выделиться. Вот еще одно объявление о сдаче квартиры в этом доме: "Это может быть интересно всем, кто хочет иметь для своих нужд представительные апартаменты в самом центре Москвы, а особо тем, кто осуществляет серьезную частную практику в любом виде деятельности (медицина, юриспруденция, мода, магия и т. п.). Предлагаю для аренды четырехкомнатную квартиру в высотке на Котельнической наб. Закон позволяет использовать законно занимаемое жилое помещение для профессиональной или индивидуальной трудовой деятельности. Лучший вариант трудно найти: центр, в окнах Кремль, легендарный дом — символ Москвы, снаружи — гранит, колонны, скульптуры; внутри — мрамор, позолота, лепнина, роспись. Двери квартиры одни в центре холла, просторные комнаты, подсобные помещения, две телефонные линии, отсутствие соседей". Такие объявления явно выигрывают на фоне других, со стандартной прагматичной риэлтерской подачей ("сдается в аренду квартира на Котельнической наб, 7/30 эт. (высотка), комн.16/16 + гардеробная комната, кух. 9, лоджия остеклена, стеклопакеты, полы паркет, мебель гарнитурная, техника Whirlpool, окна во двор). Но срабатывают абсолютно все: несмотря на достаточно высокие цены (в среднем $20 тыс. за кв. м — продажа и до $8-10 тыс. в месяц — аренда), новые постоянные или временные жильцы, как говорит управдом, находятся довольно быстро. Любопытный нюанс: основная масса сделок в доме происходит не через крупные агентства недвижимости. В их базах данных сейчас фигурирует лишь два объекта, сдающихся в аренду. "Это квартиры площадью 60-70 кв. м, в довольно плохом состоянии, без видовых характеристик",— говорит Татьяна Вакуленко. Хотя на самом деле вариантов, предлагаемых и в аренду, и на продажу, гораздо больше.
Рената Литвинова вспоминает, что когда-то она снимала квартиру на последнем этаже этого дома, в корпусе, окна которого смотрят на площадь. "Внизу продуктовый магазин, салон красоты и почта с переговорными кабинками (помню, что-то меня в нее понесло, хотела что-то заказать),— рассказывает она.— Чтобы попасть к себе, мне нужно было войти в арку около центрального входа — и первый подъезд был мой. Я жила в башне: за окном стена загибается волной, как при шторме баллов в пятьдесят и высоко обрывается острыми шпилями в кусок провороненного неба. В кухне у меня было окно огромное, полукругом, как в фильме Фрица Ланга "Метрополис". Фальшивые камины. На цепи в огромной комнате раскачивается бронзовая люстра. В лепнине через каждые полметра вставлена пятиконечная звезда, на крыльях лежит благородная пыль из кожи когда-то проживавших здесь. Попала я в этот дом случайно. Квартира стоила достаточно дешево — француз знакомый уезжал и отдал мне ее, за что я ему очень благодарна. Как-то ко мне пришел красавец-сантехник в синем форменном комбинезончике и показал потайную волшебную дверь. Он искал какие-то краны и принялся отодвигать шкаф. Я ему: "Вы чего делаете?" А он: "Иду на черный ход, девушка". Отволок шкаф с катающимися внутри бутылками вина, передвинул застывший засов — и мы оказались на винтовой лестнице с темно-зелеными стенами. Хорошие были времена".
А звери здесь тихие
Вторая полностью жилая сталинская высотка — на Кудринской площади (более известная по старому названию как "высотка на площади Восстания") — рангом чуть ниже. Хотя в былые годы этот дом "летал" очень высоко. Его называли домом авиаторов: большую часть жильцов составляли космонавты, летчики, авиаконструкторы. По расположению он несколько проигрывает дому на Котельнической набережной: из окон квартир не видно ни реки, ни Кремля. Довольно близкое соседство с Белым домом в расчет не принимается, хотя ходят слухи, что верхние этажи высотки отданы представителям спецслужб. Зато зоопарк — как на ладони. Что непременно упоминается в объявлениях. Самые экзотические формулировки — "панорамные виды на фауну всего мира" и "вам не даст проспать призывное утреннее приветствие слона". Связано это со слонами или нет, но в отличие от дома на Котельнической набережной, где квартиры предлагаются в основном в аренду, тут достаточно широкий выбор квартир на продажу. Большинство из них двухкомнатные (на 4-м, 6-м, 8-м, 9-м, 10-м этажах разных крыльев дома), а также одна пятикомнатная на 15-м этаже и однокомнатная на первом. Большинство продается вместе с мебелью, а цены варьируются от $11 тыс. до $45 тыс. за кв. м. Машиноместо же в подземном паркинге почти вдове дороже квадратного метра самой дорогой из выставленных сейчас на продажу квартир — $78 тыс.
Несколько квартир продается сейчас и в жилых отсеках высотки на Кутузовском проспекте (в центральной ее части располагается гостиница "Украина"). Правда, это не те знаменитые квартиры с балконами по 50 кв.м, они-то в продажу попадают крайне редко. А на девятом этаже сейчас сдается двухкомнатная квартира площадью около 70 кв. м ($3,5 тыс. в месяц). Пожалуй, на сегодняшний день это наименее востребованная высотка. Причина проста: центральная часть дома, где располагается гостиница "Украина", сейчас реставрируется. А жить рядом с ремонтом не каждому хочется.
Выставлена на продажу двухкомнатная квартира и в еще одной частично жилой сталинской высотке — у Красных ворот. С трехкомнатной квартирой в этом же доме, которую сейчас предлагают в аренду, похоже, не может определиться сам собственник: отдать ее под жилье или предложить под нежилое помещение. Поэтому он указал сразу две ставки: помесячную ($2,3 тыс.), как практикуется для жилых помещений, и с пересчетом на каждый квадратный метр в год ($345 за кв. м в год), как для офисных и иных коммерческих площадей. Самыми же закрытыми для рынка являются квартиры в высотке МГУ. Если они и меняют хозяев, то тихо и чинно, мало кому попадаясь на глаза: весь местный жилой фонд принадлежит университету и никогда не передавался в собственность проживающим здесь его сотрудникам.
Вечный спрос
Несмотря на то что каждая из сталинских высоток обладает разными достоинствами и недостатками, они представляют собой единый подкласс недвижимости. Поэтому, как и в любой группе однотипных объектов, в них действуют одни и те же законы, касающиеся как особенностей спроса, так и ценовой политики.
"Как правило, покупателями жилой недвижимости в сталинских домах-высотках являются состоятельные коренные москвичи, для которых на первый план выходит известность, а также историческая составляющая объекта, тогда как аренде отдают предпочтение иностранные граждане,— говорит Татьяна Вакуленко.— Но среди арендаторов квартир в сталинских высотках нередко встречаются и москвичи. Многих покупателей и арендаторов подобные предложения привлекают престижностью местоположения, а также своей историей. Кроме того, эти объекты обладают рядом достоинств, в числе которых хорошая транспортная доступность". Стоимость предложений во многом зависит от отделки квартиры, видовых характеристик, а также расположения. К примеру, цена одного квадратного метра в выставленной на продажу квартире с плохим ремонтом и располагающейся на нижних этажах составляет порядка $10 000, а стоимость жилья с хорошими видовыми характеристиками, на верхних этажах, с качественным ремонтом может достигать $20 000 за квадратный метр. С арендой ситуация аналогичная: квартира в плохом состоянии, расположенная на нижнем этаже, обойдется арендатору в $1,5-1,7 тыс. в месяц, а жилье с лучшими характеристиками будет намного дороже — от $4,5 тыс. до $8-10 тыс. в месяц. "Несмотря на довольно высокие цены и арендные ставки, из-за эксклюзивности и неповторимости сталинских высоток можно смело утверждать, что спрос на них будет всегда и квартиры в этом доме никогда не будут падать в цене",— подводит итог Виктор Моисеенко.