Как черноземные строители полюбили вкладываться в инфраструктуру

Объем строительства жилья в Черноземье продолжает расти. Воронежская область в 2013 году продемонстрировала рекордный показатель ввода жилья за последние 50 лет, обогнав в расчете на душу населения Москву и Санкт-Петербург, а Белгородская по этому показателю занимает вторую строчку после Московской области. При этом в обоих случаях власти требуют от строителей все большего внимания к социальной инфраструктуре. Впрочем, строительство детских садов и школ из принудительной меры быстро превратилось для строителей в жизненную необходимость из-за растущих потребностей потребителей.

В 2013 году в Воронежской области введено 1,35 млн кв. м жилья — рекордный показатель за последние 50 лет. Об этом стало известно в ходе недавней встречи врио губернатора Алексея Гордеева с министром строительства и ЖКХ Михаилом Менем. По данным пресс-службы облправительства, в расчете на душу населения этот показатель превышает объемы ввода жилья Москвы и Санкт-Петербурга. В 2014 году в регионе планируется ввести 1,415 млн кв. м жилья, как минимум, сохранив набранные темпы. Глава Минстроя по результатам встречи с господином Гордеевым отметил его «уникальный опыт взаимодействия с инвесторами-застройщиками». Господин Мень в первую очередь имел в виду «принципиальные договоренности по строительству жилья для «обманутых дольщиков», но только этим вопросом партнерство власти и бизнеса в регионе не ограничивается.

По собственному велению

В нынешнем году в регионе было заявлено сразу несколько крупных строительных проектов. Они будут реализовываться либо в нынешних границах областного центра, либо в пригородных районах. В границах поселка Отрадное (на пересечении трасс М-4 «Дон» и Воронеж — Тамбов) Новоусманского района ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК) планирует возвести в течение десяти лет 1,2 млн кв. м жилья. По словам гендиректора компании Александра Трубецкого, на участке общей площадью 114 га будет построено 84 многоквартирных дома (суммарно порядка 30 тыс. квартир). Объем инвестиций в проект на весь период его реализации, по подсчетам компании, составит порядка 50 млрд руб. Примечательно, что в том же Отрадном сейчас завершается реализация проекта «Новый квартал» компании «Инстеп» (в его рамках изначально была сделана ставка на сопутствующую инфраструктуру), близкой к депутату облдумы Анатолию Шмыгалеву и его партнерам. Проект включает в себя строительство домов от семи до девяти этажей общей площадью 50 тыс. кв. м. Анонсировано в Воронеже и строительство социального жилья — также на выезде, на северной окраине города. В районе студгородка технического университета может появиться микрорайон на 350 тыс. кв. м для 12 тыс. жителей. Согласно предварительной схеме застройки, участок почти в 20 га по адресу Московский проспект, 177, могут занять 43 17-этажных и четыре 25-этажные секции домов. В качестве будущих застройщиков называются ОАО ДСК и ООО «Выбор» Александра Цыбаня. Стоимость проекта оценивается в 7–8,8 млрд руб.

Всего в Воронеже на ближайшую перспективу запроектировано строительство минимум 5,6 млн кв. м жилья. В частности, ОАО «Воронежпроект» разработало проект изменений в генплан города, которыми предусматриваются территории для строительства площадью более 910 га. В новых объектах, по расчетам проектировщиков, смогут жить 187 тыс. человек. При этом потребуется строительство 34 детских садов на 220 мест каждый, 13 школ на 825 мест и пяти школ на 1,2 тыс. мест.

Еще на стадии проектирования застройщики все большее внимание уделяют инфраструктуре, в частности социальной. В проекте ДСК в Отрадном кроме жилых домов на территории запланированы торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, четыре школы на 3,5 тыс. мест, пять обособленных и три встроенных в жилые дома детских сада на 1,5 тыс. мест (социальные объекты должны быть возведены на основе частно-государственного партнерства). По периметру жилых домов предусмотрены подземные парковки. Проект по социальному жилью также предполагает строительство детского сада и школы, парковки на 2,5 тыс. машино-мест и торгового центра на 1 тыс. кв. м.

Если раньше необходимость строительства социальной инфраструктуры в новых кварталах была для девелоперов скорее обязательством перед мэрией и областной администрацией, то сейчас, как отмечают участники рынка, возведение садов и школ становится неотъемлемой частью любого крупного проекта из-за роста предложения на строительном рынке. Новые социальные объекты становятся одним из ключевых конкурентных преимуществ для продажи площадей в том или ином квартале. Как участники рынка, так и эксперты подчеркивают, что потребителя в последние годы уже не интересует низкий ценовой сегмент: спросом пользуются двухкомнатные квартиры в домах, неподалеку от которых расположены детские сады, школы, торговые центры и парковки.

Инициатива по требованию

Ряд строителей с трудом осваивают новые правила, которые уже приняли крупнейшие девелоперы Воронежской области. В конце 2013 года в мэрии Воронежа отмечали, что ООО «Инвестиционная строительная компания ”Стэл”», ЗАО «Воронеж-дом», ООО «Транспортная компания ”Дормаш”» и ЗАО «Ямное» планируют возвести новый микрорайон в пригородном поселке Подгорное на 51 га: всего предполагается строительство 700 тыс. кв. м жилья на 17–18 тыс. жителей. По расчетам городских архитекторов, такой проект предусматривает возведение нескольких детских садов на 700–800 мест, школы, а также прокладки автодорог и инженерных сетей. Однако собственники участков, как отмечали в мэрии, «никакой социальной и транспортной инфраструктуры воронежцам предлагать не спешат». Неопределенность с инфраструктурой вызвала резкую критику областных властей, которые фактически предъявили строителям ультиматум: «Пока вы не сделаете проект планировки территории в полном объеме, разрешений на строительство у вас не будет».

В мэрии Воронежа признают, что социальная инфраструктура приведет к удорожанию жилья. По словам вице-мэра Владимира Астанина, при численности населения в микрорайоне порядка 17 тыс. будет необходимо около тысячи школьных мест: «У муниципалитета есть типовые проекты школ примерно на такое число учеников со сметной стоимостью порядка 700 млн руб. То есть при финансовом участии застройщиков в возведении школы появится определенная нагрузка на квадратный метр жилья. Однако стоит согласиться, что стоимость жилья в микрорайоне со школой и в микрорайоне без школы тоже разная».

По подсчетам гендиректора воронежского ООО «Выбор» Александра Цыбаня, при строительстве микрорайона на 10 тыс. человек с жилищным фондом 300 тыс. кв. м потребность в детских дошкольных учреждениях составляет 410 мест, что предполагает строительство двух детских садов на 220 мест каждый. Общая стоимость их строительства составит 400 млн руб., что приведет к удорожанию себестоимости квадратного метра на 1,3 тыс. руб. Кроме того, на те же 10 тыс. жителей необходимо 930 мест в школах, которые можно обеспечить строительством одной школы на 1 тыс. мест за 700 млн руб. В свою очередь, это дополнительно увеличивает стоимость квадратного метра на 2,3 тыс. руб. Таким образом, общая сумма строительства за счет только школ и садов увеличится на 1,1 млрд руб. Напомним, проект с похожими параметрами (350 тыс. кв. м, 12 тыс. жителей) на северной окраине Воронежа оценивался в 7–8,8 млрд руб., что позволяет говорить о затратах на социальную инфраструктуру свыше 10% от стоимости проекта даже без учета прокладки инженерных сетей, благоустройства территорий, создания парковок и возведения торговых центров.

В соседнем регионе Черноземья, также находящемся в лидерах по вводу жилья (839,8 кв. м на тысячу жителей, второе место после Московской области), Белгородской области, несколько иным образом подходят к социальным обязательствам строителей. По словам мэра Белгорода Сергея Боженова, при дефиците городского бюджета жители предъявляют серьезные требования к обеспечению социальной инфраструктурой. Проблему призвана решать точечная застройка с большой социальной нагрузкой. В частности, ряд многоэтажных жилых домов возводится на территориях, заходящих на школьные стадионы, находящиеся в аварийном состоянии. Однако параллельно застройщик обязан возвести как минимум новый школьный стадион (пусть и более компактный), а также, к примеру, детский сад. Таким образом, ведется точечное строительство у дворца культуры «Энергомаш» и возле школы №40 (там ради возведения многоквартирного дома компания «Белгородстройдеталь» построит новый школьный стадион и бассейн). По словам господина Боженова, в ближайшее время подобным образом планируется благоустроить территории возле школ №7, 22 и 27.

Партнерская доля

Другие регионы Черноземья пока несколько отстают по показателям ввода жилья, при этом по ряду параметров они входят в двадцатку лучших в России. Так, по доле введенной площади к общему размеру жилфонда в число ведущих 20 регионов входят Липецкая (2,6%, рост 105,3%), Тамбовская (2,4 и 105,7% соответственно) и Орловская (1,8 и 113,5%) области. В них в основном делают ставку на развитие новых пригородных территорий. Так, в Тамбове союз многоотраслевых хозяйственных предприятий (СМХП) «Дижла» приступил к строительству нового жилкомплекса «Крымский» на 1,5 млн кв. м жилья. На участке в течение десяти лет планируется возвести 111 многоэтажных жилых домов. Общий объем инвестиций оценивается в 12–15 млрд руб. Продолжается реализация проекта «Новый Тамбов»: к 2030 году на площади 6 тыс. га должен быть возведен микрорайон для проживания 200 тыс. человек. В Липецке также ведется застройка окраин: на территории площадью 2,5 млн кв. м появятся четыре новых микрорайона — 30-й, 31-й, 32-й и 33-й. При этом все названные проекты предусматривают значительную социальную инфраструктуру: так, проект «Дижлы» включает в себя школу на 6 тыс. учащихся, детские сады на 1,5 тыс. мест, подземные и надземные парковки, ТРЦ и спортивный комплекс, возводящиеся за счет инвестора.

Участники и эксперты строительной сферы сходятся во мнении, что даже при условии ухудшения рыночной конъюнктуры, компаниям будет сложно отказаться от существенной инфраструктурной составляющей, к которой уже привык требовательный потребитель. Более того, с учетом ограниченности бюджетов областных центров «частно-государственное» партнерство при строительстве школ и детских садов воспринимается зачастую как долгосрочный кредит, предоставляемый инвесторами муниципалитетам на необходимую инфраструктуру. Однако вряд ли компании будут предъявлять претензии к чиновникам, если тем понадобится значительная «пролонгация» таких кредитов. Ведь практически все крупные игроки строительного рынка имеют своих представителей в законодательных органах власти регионов (в парламентах и советах), которые сегодня всецело поддерживают принятую политику в профильной отрасли.

Олег Мухин