Как регионы Черноземья наращивают темпы строительства в кризис

В 2014 году и начале 2015-го регионы Черноземья, несмотря на неблагоприятную макроэкономическую конъюнктуру, продолжают наращивать темпы ввода жилья. Лидирует по этому показателю Воронежская область, где в 2014 году было введено 1,56 млн кв. м — на 15% больше, чем в 2013 году, и на 31% выше планового показателя Минрегиона. Значительных успехов добиваются и другие субъекты макрорегиона. При этом сами застройщики не собираются сбавлять темпы.

В 2014 году в России, по данным Росстата, было построено 81 млн кв. м жилья — на 10,5 млн кв. м больше, чем в 2013-м. По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, это рекордное количество за всю историю страны. Рост показателя не прекращался с 2010 года. Большинство регионов Черноземья следует общему тренду и наращивает строительство жилья даже в условиях кризиса. Традиционными лидерами в макрорегионе являются Воронежская и Белгородская области.

Укрепление лидерства

По итогам 2014 года в Воронежской области было введено 21,709 тыс. квартир и жилых домов общей площадью 1,56 млн кв. м — на 15% выше уровня 2013 года и на 31% выше планового значения, установленного для области Минрегионом. Из этого объема 535 тыс. кв. м, или 34%, приходится на индивидуальное жилищное строительство. В 2014 году 60% от общего ввода жилья в области, рекордные 926 тыс. кв. м, было построено в Воронеже. По данным департамента архитектуры и строительной политики региона, сейчас в различной степени готовности находится 3,69 тыс. кв. м многоквартирных жилых домов. «Это позволяет прогнозировать сохранение уровня ввода жилья в ближайшие годы», — отмечают в департаменте.

Обеспеченность жильем населения региона также растет. С января по декабрь 2014 года она выросла с 17,2 кв. м на человека до 27,8. В ЦФО этот показатель составляет 25,9 кв. м на человека, в РФ — 24,2 кв. м. Общая площадь построенных в 2014 году жилых помещений в пересчете на одного жителя составила 0,67 кв. м. Этот показатель также выше среднего значения по ЦФО (0,59 кв. м) и по России в целом (0,55 кв. м). Впрочем, глава Воронежской области Алексей Гордеев одной из главных задач строительной отрасли на ближайшую перспективу определил обеспечение не просто количественного роста, а качества комплексной застройки и комфортной городской среды для проживания.

Рыночная стоимость жилья на конец 2014 года на первичном рынке составила 44,74 руб. за квадратный метр (107% к уровню предыдущего года), на вторичном — 48,14 руб. за квадратный метр (101,5%). Средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов (без ИЖС) в регионе составила 31,36 руб., в Воронеже — 32,52 руб.

Жилищное строительство в Воронежской области ведут около 100 компаний. По данным регионального департамента архитектуры и строительной политики, в облцентре крупнейшими застройщиками являются ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК, 23% введенного жилья), ООО «Выбор» депутата облдумы Александра Цыбаня (15%) и ООО «ИП К.И.Т.» (7,5%).

Программные перспективы

В условиях кризиса региональные девелоперы проявляют повышенный интерес к госпрограммам по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Программы предоставляют возможность получения гарантированной, хотя и невысокой прибыли. Особое внимание уделяется программе «Жилье для российской семьи». В ее рамках определенным категориям граждан будет предложена возможность приобрести жилье экономкласса по цене, не превышающей 80% от среднерыночной в данном районе застройки, но не более 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Соглашение о реализации программы было подписано между правительством Воронежской области, Минстроем России и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в июле 2014 года. Оно предполагает возведение в регионе до 1 июля 2017 года 475 тыс. кв. м жилья экономического класса. В ближайшее время планируется реализация шести проектов с общим объемом ввода жилья 185 тыс. кв. м. В Отрадном (пригород Воронежа) ООО «Инстеп» депутата облдумы Анатолия Шмыгалева планирует возвести на 107 га 70 тыс. кв. м жилья экономкласса. ООО «Выбор» планирует застройку микрорайона «Озерки» по улице Ильюшина: до 1 июля 2017 года там планируется построить 25 тыс. кв. м жилья экономкласса (всего проект рассчитан на 1,25 млн кв. м жилья на 72,2 га). ООО «ЦЧР Инвестстрой» предполагает возвести малоэтажные жилые дома экономкласса общей площадью 40,125 тыс. кв. м в пригородном Новоусманском районе. ООО «ГрадСтрой» хочет возвести 11-подъездный жилой дом с подземной стоянкой на 10 тыс. кв. м на улице Артамонова (старые намывные территории на водохранилище) в облцентре. ЗАО «ВМУ-2» инициировало проект «Группа жилых домов по улице Кемеровская, 43» с объемом ввода жилья экономкласса 30 тыс. кв. м на 3,8 га.

Региональные власти также развивают сотрудничество с девелоперами в сфере социальных объектов — не только самостоятельно компенсируя их стоимость застройщикам, но и привлекая федеральные субсидии. В рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы Воронежская область планирует получить софинансирование по ряду объектов. Среди них детский сад на 220 мест по улице Шишкова, 140б в Воронеже (145 млн руб., из которых из федерального бюджета планируется привлечь 110 млн руб.), школа на 825 мест по тому же адресу (590 и 213 млн руб. соответственно), детсад на 150 мест на Московском проспекте (106 и 90 млн руб.), детсад в микрорайоне Северном Павловска Воронежской области (153 и 130 млн руб.). По словам Алексея Гордеева, в том числе благодаря отлаженному сотрудничеству власти и бизнеса в регионе ликвидируется очередь в детсады за счет постройки качественных объектов.

В целях переселения из ветхого и аварийного жилья на приобретение жилых помещений в 2015-2016 годах в Воронежской области предусмотрено 965 млн руб. Из них федеральные средства — 388 млн руб., областные — 394 млн руб., средства местных бюджетов — 183 млн руб. Отдельной категорией выделяются субсидии на обеспечение жильем детей-сирот. На начало 2015 года в области их потребность оценивается в 1,707 тыс. квартир. На эти цели в 2015 году планируется потратить 767 млн руб., в том числе 700 млн руб. из облбюджета и 67 млн руб. из федерального.

Региональные различия

Белгородская область также традиционно демонстрирует высокие темпы ввода жилья. Всего в 2014 году было введено 1,47 млн кв. м — на 13,6% больше, чем в 2013-м. Однако приоритет в регионе отдается индивидуальному жилищному строительству. 74% от введенного объема составило именно ИЖС: в прошлом году белгородцы построили более 1 млн кв. м индивидуального жилья, тем самым превысив показатели 2013 года на 10,1%. Согласно региональной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Белгородской области на 2014-2020 годы», в 2015 году объем ввода жилья должен составить 1,55 млн кв. м, а к 2020-му — 1,8 млн кв. м. Предполагается увеличение обеспеченности населения жильем до уровня не менее 30 кв. м на одного жителя. Также планируется увеличение доли семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, до 40%. «Улучшение эстетического облика», «внешнее благоустройство» и озеленение должно проводиться не менее чем в десяти населенных пунктах ежегодно. Примечательно, что регион ни разу с 2004 года не демонстрировал снижение темпов ввода жилья, в том числе и в кризисном 2008-м.

Выходит на высокие показатели ввода жилья и Липецкая область. В 2014 году в ней построено и введено в эксплуатацию 1,01 млн кв. м жилья (117% к уровню 2013 года). За последние десять лет объем ввода жилья в регионе вырос почти в 2,5 раза. На душу населения ввод жилья по итогам 2014 года составил 0,87 кв. м. Более 1 кв. м на человека было введено в Липецке, а также в Липецком, Елецком и Добровском районах. Началось строительство города-спутника Романова, который предполагает возведение 1,4 млн кв. м. По данным обладминистрации, введено в эксплуатацию 786,2 тыс. кв. м жилья экономкласса. В 2014 году, по данным Росстата, на первичном рынке жилья наблюдалось снижение цен на 9%. В 2015 году планируется строительство и ввод в эксплуатацию жилья на уровне 2014 года. В целях привлечения средств федерального бюджета в жилищное строительство предполагается участие в подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ».

По данным Курскстата, за 2014 год на территории области было введено в эксплуатацию 560,8 тыс. кв. м жилья — на 13% больше показателя 2013 года. Значительную долю традиционно занимает многоквартирное жилье: его было введено в 2014 году 386,8 тыс. кв. м (на 30,6% больше уровня 2013 года). В сельской местности было введено 104,3 тыс. кв. м (рост на 3,3% год к году). Наиболее высоки темпы ввода жилья в Курске (312,3 тыс. кв. м), Железногорске (61,3 тыс. кв. м), Курчатове (21,5 тыс. кв. м) и Льгове (9 тыс. кв. м). Среди районов лидерами стали Курский и Рыльский, где ввод жилья суммарно составил более 9 тыс. кв. м.

В Тамбовской области в 2014 году было сдано 770,7 тыс. кв. м жилья — на 9,4% выше уровня 2013 года. По словам вице-губернатора Николая Коновалова, 550 тыс. кв. м пришлось на индивидуальное жилье. 55% от общего объема ввода составило жилье экономкласса. В пересчете на одного жителя ввод жилья в регионе составил 0,72 кв. м. В 2015 году намечено ввести в эксплуатацию 840 тыс. кв. м, чему должна поспособствовать активная застройка окраин Тамбова в рамках проекта «Новый Тамбов». В Орловской области в 2014 году сдано 469 тыс. кв. м жилья. В пересчете на одного жителя этот показатель составил 0,61 кв. м. Всего было выполнено работ на 15,44 млрд руб., что на 4,2% меньше, чем годом ранее.

Значительный рост ввода жилья в Черноземье в целом закономерен, отмечают участники строительного рынка. В докризисное время спрос на жилье оставался стабильным. Крупнейшие застройщики снижают себестоимость за счет запуска собственных производств, а также накопления достаточных средств для реализации проектов без привлечения кредитов. В результате они могут сделать потребителям более привлекательные предложения. Кроме того, многие девелоперы успели получить хорошие земельные участки под застройку. В свою очередь, обесценивание рубля спровоцировало массовые инвестиции в жилье. В марте спрос на квартиры начал падать. Но наметившееся укрепление национальной валюты также, возможно, выправит ситуацию: теперь население может начать продажу купленной в конце прошлого года валюты, инвестируя высвободившиеся средства в жилье. В любом случае строительные компании будут по инерции реализовывать текущие проекты для выполнения обязательств перед банками и пополнения оборотных средств. А поддержать спрос им помогут различные госпрограммы.

Олег Мухин