Торгцентры переполнились кредитами
Столкнувшись с проблемами их обслуживания
Рост кредитной нагрузки после увеличения ключевой ставки ЦБ и сложности с обслуживанием долгов могут поставить на грань банкротства в следующем году более 200 торгцентров. Их собственники через отраслевой союз пытаются убедить власти в необходимости мер господдержки — субсидировании ставки до 7–10% и введении моратория на изменение условий по некоторым существующим займам. Но шансов у бизнеса, не относящегося к числу стратегических отраслей, немного, считают на рынке.
Фото: Татьяна Горд, Коммерсантъ
Фото: Татьяна Горд, Коммерсантъ
Союз торгцентров (СТЦ) обратился к главе Минэкономики Максиму Решетникову с просьбой предоставить владельцам торговой недвижимости преференции по кредитам. Об этом говорится в письме организации (его копия есть у “Ъ”), отправленном 29 октября. Речь о субсидировании ставки по залоговым кредитам до 7–10%, реструктуризации существующих займов с отсрочкой по выплате основного долга на пять-десять лет, следует из текста. Организация также предлагает мораторий на пересмотр условий по заключенным кредитам с плавающей ставкой. В Минэкономики на запрос “Ъ” не ответили.
В СТЦ считают, что давление на отрасль возросло после повышения ключевой ставки ЦБ до 21%. Многие объекты столкнулись с проблемами поддержания финансовой стабильности. Половина российских торгцентров, по оценкам организации, обременена кредитами, в том числе с плавающей ставкой: это создает риск массовых банкротств. Старший директор консалтинговой компании CORE.XP Марина Малахатько поясняет, что, осознавая угрозу дефолта, часть собственников уже стремится продать свои активы. Часто они не готовы вкладывать собственные средства на покрытие кредита, говорит она.
Согласно NF Group, на конец 2023 года общая площадь торгцентров в России достигала 54,4 млн кв. м. Речь, по данным ShopAndMall.ru, примерно о 2 тыс. объектов площадью более 5 тыс. кв. м.
Госпожа Малахатько считает, что под угрозой банкротства в России в 2025 году окажутся минимум 200 объектов. «Более 50% портфеля торговой недвижимости, заложенной в ключевых банках страны, уже в зоне риска: их соотношение долга к стоимости недвижимости превышает 80%»,— говорит эксперт. В «Сбере» ранее говорили, что поддержка обычно требуется заемщикам, отношение долга к рыночной цене активов которых превышает 60–70%. Крупные финансовые организации — Сбербанк, Альфа-банк, ВТБ, Газпромбанк и МКБ — не ответили на запрос “Ъ”.
Проблемы с обслуживанием долга возникают не только на рынке торговой недвижимости. Из-за роста кредитной нагрузки собственники офисной и складской недвижимости ранее также начали активный переговорный процесс с кредиторами о реструктуризации своих займов (см. “Ъ” от 22 октября). В середине октября ставки по кредитам с плавающими процентами уже находились в диапазоне 22–24%. Приемлемым для торгцентров, по мнению госпожи Малахатько, можно считать показатель в 16%.
Тем не менее старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко считает маловероятным сценарий, в котором государство пойдет на оказание финансовой помощи торгцентрам. Кредиторы за счет собственной прибыли субсидировать ставки не будут, а найти дополнительные средства в бюджете в текущих условиях очень проблематично, поясняет он.
В текущих условиях, по словам директора группы корпоративных рейтингов АКРА Василия Тануркова, просить преференции и субсидии из-за роста процентных ставок может практически любой бизнес. Если такие меры поддержки и будут выделяться, то в очень ограниченном объеме, отмечает он. Торговые центры при этом не относятся к критической инфраструктуре, которую важно спасать государству, говорит управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» (развивает небольшие торгцентры) Алексей Ванчугов.
Господин Сергиенко называет крайне ограниченным и потенциальный экономический эффект от помощи государства. Более логичной эксперт считает поддержку жилищного строительства, которое дает мультипликативный эффект на рынок строительных материалов и труда, считает он. Хотя управляющий партнер RedStone Индира Шафикова напоминает, что случаи поддержки рынка торговой недвижимости со стороны властей уже были: во время пандемии COVID-19 владельцам объектов давали гранты. Но получить их было крайне сложно, оговаривается эксперт.
Господин Ванчугов сомневается, что финансовые организации сами заинтересованы в банкротстве торгцентров и переходе к ним залоговых прав: любой банк рассчитывает в первую очередь на возврат займа. Он считает, что до последнего момента кредиторы будут стараться обеспечить устойчивость бизнеса торгцентров, предлагая рассрочку платежей.